希腊反对党提案废除购房移民，黄金签证何去何从？

反对党要废黄金签证？执政党直接驳回了

希腊主要反对党泛希社运最近向议会提交了一份修正案，明面上要把黄金签证的购房移民通道整个废除，换成针对实体产业投资的“天使签证”，甚至还要求现有黄金签证持有者续签的时候也要遵守短期租赁禁令。

这份提案刚交上去就遭到了执政党新民主党的明确驳斥，两边在议会吵得不可开交，也让很多关注希腊移民的人捏了一把汗。

提交提案的泛希社运党魁安德鲁拉基斯在议会辩论时说得很直白，当年黄金签证是希腊债务危机时期推出的急救型政策，现在早就变了味，反倒成了挤压本地居民生存空间的毒药。

他还特意点了25万欧元“商业转住宅”改造档位的问题，觉得这类购房项目挤占了原本要供给学生和普通家庭居住的房源，甚至要求短期租赁禁令能溯及既往覆盖到已经持签的人群。

曾参与2013年原版黄金签证法案立法的执政党议会发言人米塔拉基斯直接回怼，说泛希社运的提案完全是对现状缺乏了解，这个项目刚推的时候泛希社运自己还表示过欢迎，现在反倒不愿意承认政府已经做了多轮改革，这些改革本来就已经避免了黄金签证买家和普通希腊家庭争抢房源。

从议会席位来看泛希社运在300个席位里只占30多席，只要执政党不配合，这份修正案基本没有通过的可能，大家不用太担心政策直接变天。

黄金签证推高房价？数据和业内都不认可

这段时间希腊舆论里一直有一种声音，把本地住房价格上涨、房源紧张的问题都怪到黄金签证头上，希腊律师事务所克里斯蒂娜·乔治卡基做了多年相关业务，她的看法刚好能戳破这些误区。

她明确表示从来没有实锤证据能证明黄金签证是希腊住房危机的主要驱动因素，反倒很多非住宅建筑改造成住宅的项目，因为黄金签证的资金注入反而给市场新增了不少可居住的房源，和很多人以为的抢夺本地存量房完全是两回事。

现在雅典、塞萨洛尼基还有米科诺斯、圣托里尼这类热门旅游岛的黄金签证门槛已经提到80万欧元，这个价位早就超出了普通希腊家庭的购房预算，两边关注的房源和普通家庭的需求完全不在同一个细分赛道，哪来的挤占一说？

而且在野党提出这类政策更多是选举前的造势动作，毕竟不需要真的落地执行，怎么表态都不用承担后果，希腊普通民众对黄金签证的观感其实一直不算差，把住房问题往这个项目上引的基本都是左翼政党的宣传口径。

你要是觉得律师的话有立场倾向，那我们直接看官方统计数据更有说服力。

截至今年7月底希腊有效的黄金签证一共才34278份，就算每份签证对应一套房子，放到希腊全国650多万套的住房存量里，占比也就0.5%左右，连1%都不到，这么点占比能掀得起整个住房市场的风浪？

希腊总理米佐塔基斯今年2月在议会披露过，黄金签证相关的房产交易只占全国总交易量的7%，雅典经济与商业大学的研究数据就算高一点也才10.77%，而且这些交易基本都集中在少数热门区域，根本覆盖不到普通民众购房的大多数板块。

还有个很有意思的现象，哪怕今年黄金签证的申请量降了不少，2026年第一季度流入希腊房产市场的境外资本还是同比上涨了43.4%，总额达到5.116亿欧元，外资进入希腊房产市场的动因和签证关系不大，就算停了签证该进入市场的资金还是会来。

很多人觉得关停黄金签证就能解决住房问题，你看西班牙早就试过了根本没用。

西班牙2025年4月就对新申请者关闭了黄金签证通道，结果过了18个月住房问题还是当地最尖锐的民生议题之一，两党为了商讨住房法令的分歧甚至直接触发了提前大选。

数据更能说明问题，2013到2023年西班牙一共才发放了14600份和房产挂钩的黄金签证，同期整个国家的住宅成交量超过500万套，这么点占比和房价上涨的关联度其实微乎其微。

旧玩法早就没了，有意向的得盯紧政策变化

虽然反对党的提案大概率通不过，但是大家也别觉得黄金签证还和以前一样宽松，希腊政府自己这几年早就把政策收得越来越紧，这些已经落地的变化才是真正打算申请的人该上心的事。

根据去年生效的第5100/2024号法律，阿提卡、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及常住人口超过3100人的岛屿，黄金签证最低投资额已经升到80万欧元，其他区域也涨到了40万欧元，还要求所购房产单套面积不能低于120平方米，也就只有“商业转住宅”改造项目和历史建筑修缮项目还保留了25万欧元的低门槛。

现在拿黄金签证购买的房产也早就被禁止做短期租赁，被查到违规的话不仅要面临5万欧元的罚款，连居留许可都可能被直接吊销。

还有今年2月刚生效的第5275/2026号法律调整了居留期限的起算时间，五年期许可改为自签发之日起算，不再像以前一样可以追溯到递交申请之日，相当于申请人要多等好长一段时间才能满足转永居的时长要求。

现在申请的积压情况也缓解了不少，今年前7个月新申请量下降了39%，其中多数都是走的改造通道递交，之前积压的案件已经缩减到29273份，之前的配套改革还推动约16000套投资者购房中近15000套转入了长租市场，也算间接给本地增加了长租房源。

还有个还没落地的政策大家也要提前留意，政府今年9月已经对外宣布，打算从2027年7月1日开始把非欧盟买家购置希腊住宅的转让税从3%大幅上调到15%，以一套80万欧元的雅典房产为例，税费直接从2.4万欧元涨到12万欧元，现在市场都在呼吁对25万欧元改造单位豁免或者适用优惠税率，理由是这类项目增加的是新房而非存量，大概率还有商量的空间。

现在官方的政策方向其实和反对党的提案完全是背道而驰的，今年8月17日刊发在政府公报的希腊2026-2035年国家住房政策战略，反而提议新增一类黄金签证，允许投资者将合格投资金额分散至多套房产，前提是所有房产都要用于长期租赁。

所以说希腊的购房移民根本没有要终结的意思，但是以前那种低门槛买了房还能随便做短租赚收益的好事确实是一去不复返了。

现在有意向申请的人其实都在纠结，到底是赶在转让税上涨之前尽快锁定现有政策递交申请，还是等后面政策更明朗了再动手？移民行业的普遍建议是如果有明确的中短期需求，比如要做身份规划、安排子女教育或者需要欧盟通行的身份，最好尽早完成材料评估与房产筛选，在政策窗口变动前完成递交，而且做资金测算的时候一定要把新出的税费、租赁限制这些成本都算进去，别等政策切换了才发现超出预算造成不必要的损失。

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