希腊黄金签证新规来袭：商改住与文保修复也能合法“拿身份”？

本文将完整解读包括希腊商改住在内的《投资居留许可文件要求与认证办法》（ΦΕΚ B’ 6014 / 11.11.2025），（包含新旧政核心变化对比）

11月11日，希腊政府正式发布最新《政府公报》（ΦΕΚ B’ 6014/2025），公布联合部长决定 214926/2025号，明确了依据《移民法5038/2023》第100条（投资者永久居留许可）实施的详细文件要求和认证方式。

此次细则首次将“商业改住宅（商改住）”与“保护建筑修复”纳入黄金签证合法投资路径，意味着“粉卡项目”获得官方确认。

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商改住与文保修复正式入法

投资者可通过商改住（用途变更类房产投资）或修复文保建筑获得黄金签证，但须提交工程师技术报告，证明改造在2024年4月5日后完成，并满足不短租、不作为营业场所等条件。

如此，希腊“黄金签证”（Golden Visa）制度在2025年11月进入全面细化和制度化的新阶段。

01、政策背景：从《5038/2023法》到新版实施细则

希腊于2023年颁布的《5038/2023移民法典》，确立了统一的投资居留许可体系（Investor Residence Permit），并对房地产、基金、企业投资等多路径的永久居留申请作出框架规定。

此次新规（ΚΥΑ 214926/2025）由四位部长共同签署：

• 国家经济与财政部长 Kyriakos Pierrakakis

• 发展部长 Panagiotis Theodorikakos

• 环境与能源副部长 Nikolaos Tagaras

• 移民与庇护部长 Athanasios Plevris

新规正式生效日期为2025年11月11日，并废止2024年3月20日发布的旧版细则（ΦΕΚ B’ 1807）。

02、七大投资路径与文件清单

1.购买现房（Ready Property）

房产买卖公证契约及律师确认书（含成交价、付款方式、解除条件等）

房产注册局或地籍局登记证明

投资者私人健康保险

电子缴费凭证（e-Paravolo 2000欧元）

房产税务声明E9

若卖方曾以该房产申请居留许可，需在契约中声明原许可已解除。

2.长期旅游租赁或分时度假（Timeshare / Long Lease）

长期租赁合同或旅游经营合同

希腊国家旅游组织（EOT）知悉或批准函

保险 + e-Paravolo + E9

3.继承或赠与获得房产

律师或公证人出具的合法继承或赠与证明

不动产登记凭证

健康保险 + e-Paravolo + E9

4.购买土地或农业用地

买卖契约与登记证明

健康保险 + e-Paravolo + E9

5.购地并新建建筑

建筑许可证及施工完工或阶段性验收证明

工程师签发的工程完成技术报告

房产税务申报与E9

健康保险 + e-Paravolo

6.用途变更类不动产投资

（办公楼、商铺、仓库等改为住宅）

工程师技术报告，证明工业功能已终止五年以上（附DEDDIE用电记录或E2税表）

建筑许可或小型工程批准文件

税务及电力使用记录

健康保险 + e-Paravolo + E9

7.修复/改造文保建筑（Listed Building）

建筑许可与修复工程报告

注册建筑师或工程师技术说明

房产税务记录 + 健康保险 + e-Paravolo + E9

（根据最新部长决定 ΦΕΚ B’ 6014 / 11.11.2025，公证人证明书中须明确注明该建筑被列为保护建筑的 ΦΕΚ 公报编号，以证明其法律上确属“διατηρητέο 建筑”。

同时，在首次续签黄金签证时，投资人还需提交注册工程师的技术报告，证明该保护建筑的修复或重建工程已全部完成，符合第 100 条第 2 款 (d) 项的投资要求。）

03、政策影响与建议

严格文件审核：新规首次将所有投资路径的认证文件标准化，大幅提高文件透明度，尤其强调律师与公证人对交易真实性负责。

施工与改造投资获合法地位：对“购地建房”“用途变更”“修复文保”类投资，希腊官方给予了法律承认和明确程序，为高净值投资人提供更多灵活选择。

购房门槛与合规风险并存：虽未在此文件中直接提及金额门槛，但结合《5038/2023》及后续部长公告，仍需按地区限额执行。

建议投资人提前审查合同条款：合同中应明确：付款完成、解除条件取消、登记完成、原许可解除（如有）。

过渡期案件仍可补充材料：2024年3月至2025年11月间的申请人，可自愿采用新规文件标准，以加快审批。

这份新规，标志着希腊黄金签证制度进入精细化监管阶段。它不仅为投资人提供了更明确的操作指引，也强化了律师、公证、工程师的法律责任，确保投资行为的真实性与合规性。

未来，随着电子化备案系统（OΠΣ Μετανάστευσης）全面启用，投资人申请将更加透明高效。

对于计划在希腊置业或拓展欧洲身份布局的投资者而言，2025年是关键转折年。

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