希腊购房移民＂地震＂：外国人房产转让税3%上涨15%暴涨5倍，或2027年生效！

近日，希腊总理基里亚科斯・米佐塔基斯在第 90 届塞萨洛尼基国际博览会上正式宣布：针对非欧盟（第三国）公民的房产转让税，将从现行的 3% 大幅提升至 15%，新政计划于 2027 年 1 月 1 日正式实施。

这是希腊继 2024 年调整黄金签证投资门槛后，又一针对外国房产投资者的重大政策调整，将直接推高所有购房类黄金签证申请人的持有成本，也标志着欧洲购房移民的低成本窗口期进一步收窄。

一、政策核心要点

税率调整幅度：非欧盟国家公民购买希腊房产，房产转让税税率由 3%（含市政附加费后实际约 3.09%）上调至 15%，涨幅达 5 倍。

生效时间：2027 年 1 月 1 日起正式实施。

计税规则：计税基数仍以 “房产交易合同价” 与 “政府官方评估价” 二者中的较高者为准，税费由买方在签署公证契约前缴纳。

政策背景：该措施是希腊政府 22 亿欧元一揽子经济计划的组成部分，配套政策还包括 20 亿欧元补贴型房贷项目、阶段性电费减免、取消小型社区 ENFIA 年度房产税等民生举措，加税的核心理由是 “缓解本土居民购房压力”。

二、对希腊黄金签证投资者的直接成本影响

所有通过购房路径申请希腊黄金签证的投资者，均属于政策定义的 “第三国公民”；除非最终立法为黄金签证项目单独增设豁免，否则全部购房类申请都将适用 15% 的新税率。

按当前希腊黄金签证三档主流投资门槛测算，税费成本变化如下：

双重成本叠加风险

希腊针对新建房产的 24% 增值税免征政策，目前预计将于 2026 年底到期，若届时未再延期，将与本次转让税上调形成叠加效应，外国投资者的购房综合税负将进一步大幅攀升。

三、行业视角：政策争议与市场影响

针对本次加税政策，律所表示核心判断如下：

加税并未击中住房问题的核心希腊住房市场的本质是供给端问题：全国约 35% 的房产未被用作主要住宅，大量房屋处于空置、失修或产权继承纠纷状态，而希腊本土住房投资仅为欧盟平均水平的 60%。将房价上涨简单归因于黄金签证投资者属于过度简化 ——2024 年热门区域门槛已提至 80 万欧元，本身已将外国资本从普通住宅市场分流。

25 万欧元修复类项目反而受冲击最不合理25 万欧元档位的 “商业建筑转住宅”“历史建筑修复” 项目，本质是将废弃建筑改造为新增住宅，不仅不占用现有住房供给，反而会增加市场存量。加税后该类项目同样适用 15% 税率，很可能扼杀掉当前希腊为数不多的、能盘活闲置建筑的投资渠道，与政策初衷背道而驰。

四、仍待明确的四大客户关注问题

截至目前，正式法案尚未提交议会表决，以下投资者高度关心的细节仍需等待最终立法确认：

• 已持有希腊合法居留许可的非欧盟公民，后续再次购房是否适用 15% 税率？
• 通过希腊本地公司或欧盟公司名义持有的房产交易，是否会被纳入加税范围？
• 已签署购房合同、尚未完成过户的交易，是否设有过渡期保护条款？
• 希腊黄金签证项目是否会单独出台税收豁免或配套调整？

五、法律风险提示：政策或面临平等性质疑

业内普遍认为，本次税率调整存在法律层面的争议空间：仅以国籍作为税率差异的唯一判定标准，同一房产、同一价格、同一交易时间，仅因买家国籍不同就承担 5 倍税费，可能违反希腊宪法第 4 条第 5 款 “公共负担应按经济能力公平分担、不得歧视” 的原则，同时也可能与《欧洲人权公约》中 “基于国籍的差别待遇需具备非常充分的重大理由” 的裁判标准相冲突。

但鉴于当前希腊政府在议会拥有绝对多数席位，政策整体框架大概率将按计划通过，仅可能在细则层面小幅调整。

六、给投资者的行动建议

把握低税率窗口期，尽早启动流程距离 2027 年 1 月 1 日新政生效仍有规划时间，但房产尽调、过户、签证申请均需 3-6 个月周期，建议有意向的投资者尽早启动，锁定当前 3% 的低税率，避免政策落地前的过户拥堵。

重点关注 25 万欧元修复类项目该档位投资门槛最低，且符合城市更新、增加住宅供给的政策方向，后续若有豁免或调整的可能性相对更高，是当前性价比突出的备选路径。

同步评估多元方案，分散政策风险若对单一国家政策变动较为敏感，可同步对比葡萄牙、马耳他等其他欧洲居留项目，结合自身需求选择最优配置方案。

我们将持续跟进希腊议会立法进展，第一时间同步政策细则、过渡期安排与应对方案。如需测算您的投资成本、定制希腊黄金签证申请方案，欢迎联系我们的专业顾问。

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