加拿大海外买家禁令到期在即：是废除还是调整，楼市未来走向成谜？
自然到期，不再延长？
今年年底，加拿大联邦住宅“海外买家禁令”即将到期。
关于这项政策是否续期，目前业内观点分歧极大，但行业内外已达成一个共识：自禁令落地三年来，加拿大房地产市场环境早已物是人非。
据《金融邮报》早前报道，在楼市持续低迷的大环境下，加拿大房地产业内人士纷纷呼吁联邦政府，让这项海外买家禁令自然到期、不再延期。
2022年，加拿大联邦政府正式出台《禁止非加拿大人购买住宅物业法案》，明文禁止绝大多数外籍人士购置加拿大住宅，同时设置多项豁免条款。该政策原定于2025年1月1日到期，后续政府官宣延期两年，也就是今年年底到期。
该政策出台的初衷，是严厉打击海外炒房行为、遏制房价过快上涨。但时隔三年，加拿大楼市的核心问题不仅没有得到解决，反而陷入了近三十年最严峻的市场停滞期。
加拿大楼市行情究竟有多低迷？
作为加拿大核心房产市场，大多伦多地区的现状极具代表性。市场研究机构Urbanation的数据显示，今年第一季度，大多伦多-汉密尔顿地区在售房源库存创下历史新高。这座常住人口约710万的都市圈，当季新建住宅成交量仅246套，同时出现了三十年来首次季度零新增公寓项目的惨淡局面。
Corcoran Horizon Realty汉密尔顿分部管理合伙人马蒂纳斯·赫莱因斯（Martinus Geleynse）直言：“如今大量投资者、房产经纪，以及早前入市的购房者，都深陷资不抵债的困境，整个楼市的行情已经彻底反转。”
“目前，行业内对楼市困境的同情声音明显增多。”
一直以来，各界对海外买家禁令的实际成效争议不断。加拿大统计局数据显示，除多伦多、温哥华等热门城市外，海外购房者在加拿大多数地区的房产持有比例本就处于偏低水平。
正因如此，众多房地产业内人士呼吁彻底废除该禁令，认为持续低迷的楼市急需海外资本注入盘活。
不过，住房权益倡导者却持相反态度，主张保留这项禁令。但该人士也坦言，仅靠单一的海外买家禁令，很难从根本上提升民众的购房可负担性。
针对禁令后续是否延期、是否调整，加拿大住房、基建与社区部并未给出明确回应。
该部门在官方邮件声明中，重申了政府的核心立场：“加拿大住宅的核心定位是服务本国家庭的居住需求，而非用于投机投资的商品。”
加拿大住房部长格雷戈尔·罗伯逊（Gregor Robertson）此前透露，政府正参考全球各国同类房产限购政策，重点研究澳大利亚模式——当地的海外购房禁令，对新建住宅、空置土地设置了差异化豁免条款。
禁令真的发挥实效了吗？
在赫莱因斯看来，这项禁令的价值更多体现在舆论公关层面，对楼市资金流向、房价走势的实际影响几乎可以忽略不计。
值得一提的是，该政策收获了加拿大普通民众的广泛支持。
民意调研机构睿思咨询（Research Co.）2025年民调数据显示，76%的加拿大人支持海外买家禁令，13%的民众表示反对，剩余11%的受访者持中立观望态度。
西蒙菲莎大学（SFU）城市研究专业实践副教授、住房研究学者甄瑞谦（Andy Yan）曾用一个生动的比喻评价该禁令：它更像一层薄纱布，而非强力胶带。由于政策豁免条款繁多，实际约束力被大幅削弱。
他表示，海外买家禁令只是提升住房可负担性的配套工具之一，无法单独解决楼市核心问题。
甄瑞谦指出，虽然加拿大全国海外住宅持有整体占比不高，但部分热门城市、特定物业类型的海外置业比例，依然不容忽视。
加拿大统计局公开数据显示，2023年，安大略省2.1%的房产、BC省3.1%的房产、多伦多都会普查区（CMA）2.7%的房产，产权均归属非加拿大居民。
而2017年更细化的统计数据显示：多伦多都会普查区内7.2%的公寓、温哥华都会普查区内7.9%的公寓由非居民持有；多伦多全市4.9%的房产、温哥华全市7.6%的房产归属海外人士。
“这个比例绝非无关紧要。”甄瑞谦补充道，即便整体占比有限，海外购房者的入市行为，依然会对区域房价产生撬动作用。
但从2023年至今，加拿大本地、全国乃至全球楼市环境已发生巨变，当下正是重新审视、探索禁令替代政策的最佳时机。
“需要正视的是，我们距离实现全民可负担住房的目标，依旧十分遥远。”他说道。
废除、保留还是调整？
甄瑞谦建议加拿大借鉴新加坡楼市管理模式，对海外房产持有者单独征收专项税费，精准调控海外置业行为。
他将海外资本涌入多伦多、温哥华住宅市场的现象，比作车辆占道停车：“海外资本不能无门槛自由流入楼市，我们需要提高这笔‘停车费’，也就是设立海外购房专项税，实现规范化管控。”
甄瑞谦建议加拿大借鉴新加坡楼市管理模式，对海外房产持有者单独征收专项税费，精准调控海外置业行为。
他将海外资本涌入多伦多、温哥华住宅市场的现象，比作车辆占道停车：“海外资本不能无门槛自由流入楼市，我们需要提高这笔‘停车费’，也就是设立海外购房专项税，实现规范化管控。”
多家开发商合作地产营销咨询机构SCOP创始人兼首席执行官肖恩·扎赫迪（Sean Zahedi）表示，海外买家是加拿大楼花市场的核心支撑力量。
所谓楼花，即购房者针对尚未动工建设的公寓楼盘支付定金，约定数年后楼盘竣工、验收完成后，再完成最终交割的购房模式。
肖恩·扎赫迪认为，放开海外购房限购，能够有效拉动楼花销量，帮助开发商回笼资金、获取开发融资，推动更多住宅项目落地建设。
他同时提到，市场中的海外买家大多并非纯投机投资者，很多海外家庭是先送成年子女赴加定居，后续计划全家团聚，属于刚需型置业群体。
“过去三年，这条良性的海外置业、家庭团聚通道基本被阻断。”他表示，“当前的政策，向全球投资者传递出加拿大不欢迎外来置业资本的负面信号。”
赫莱因斯同样支持彻底取消禁令。他观察发现，大多伦多及汉密尔顿地区的豪宅、公寓市场，因禁令流失大量客源，公寓市场更是长期处于需求疲软的状态。
不过在他看来，想要从根源上改善民众住房负担问题，单一取消禁令远远不够，还需要完善整体住房规划：加大两居室、三居室住宅的建设力度，适配家庭住户、退休换房人群的核心居住需求。
“当下新建房源的户型结构，完全和家庭实际居住需求不匹配，这才是加拿大楼市的核心痛点。”
多伦多租客联盟（Toronto Tenant Union）联合主席布鲁诺·多布鲁辛（Bruno Dobrusin）则持保守态度。他坦言，这项禁令“没能缓解租房难、租金高的市场乱象”，但依旧主张政策持续保留。
他解释，一旦全面取消海外购房限购，市场购房竞争加剧，房价大概率再度上涨；同时海外房东数量增加，也会加大租客抱团维权的难度。
“目前市场上已有成千上万套空置房源，但普通民众依旧买不起、租不起。”
“放开限购引入海外投资者，只会通过竞价进一步推高房价，根本无法解决住房供需失衡的核心难题。”
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