希腊黄金签证政策调整后，房地产市场将何去何从？

在经历了十年的高速增长后，希腊“黄金签证”计划似乎正步入一个新时代。经过两年接连不断的政策调整，新的最低投资门槛已经确立。这些新条件旨在限制以投机为目的的购房行为，转而吸引更具长远眼光的投资者。

这一转变预计不会对现有本已紧张的住房存量产生负面影响，因为房地产开发商的活动正转向通过“变更用途”来创造新的住宅项目。事实上，将旧的工业建筑、仓库和办公楼改建为住宅的项目正不断增加。

这些改建房产中的大部分将通过长期合同出租，因为新规禁止其买家将其用于短期租赁。这是新“黄金签证”计划中的一项关键条款：只要房产来自用途变更，且不通过短租平台运营，其最低投资门槛即可降至25万欧元，远低于目前在阿提卡地区（包括雅典）有效的80万欧元。

该计划过去的短板还涉及资金路径问题。在2018年强制要求通过银行本票和/或将款项直接存入卖家银行账户进行房地产交易之前，曾出现过用现金支付、甚至通过直接连接境外（如中国）账户的便携式POS机刷卡的情况。

然而，需要指出的是，该计划对房价造成的最终影响其实相当有限。因此，即使在政策调整之后，无论是设定了更高投资门槛的区域还是其他地区，销售和租赁价格依然保持着强劲的上涨趋势。

例如，在雅典市中心，第三季度的平均要价已达到每平方米2,450欧元，同比上涨12%，较2020年累计上涨57%。

根据移民部最新数据，截至2025年9月，居留许可的申请量同比骤降49.7%，反映出政策转型期的市场观望态势。

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