2026希腊房地产新规全面解读，黄金签证投资者迎来新机遇

希腊政府多部门近日联合公布，自2026年1月1日起将推行一系列房地产新政策。这些措施覆盖租赁、税收、短租管理与房产交易等多个方面，不仅关系到本地业主，也将直接影响持有黄金签证的国际投资人。

为帮助您清晰理解，我们将逐一解读政策要点并附上官方信息来源。

首先是从2026年开始，所有租金支付必须通过银行转账完成。如果房东收取现金租金，将无法享受5%的税收抵扣优惠。租客若以现金支付，则不能申请政府的租金补贴。因此投资人需确保租赁合同与资金往来符合规定，建议委托专业房管公司处理收款及账户管理。该政策法律依据为5222/2025号法第210条。

另一项重要变更是租金所得税结构的调整。自2026年起，在12,000至24,000欧元区间的租金收入，适用税率将从原来的35%降至25%。例如，年租金收入2万欧元的房东，每年可节省约800欧元的税费。这一政策已在塞萨洛尼基国际博览会上由总理宣布，预计将纳入2026年税改法案。

为鼓励长租市场，在2024年9月至2026年年底期间，签订三年或以上、面积不超过120平方米的租赁合同，可享受最长36个月的租金免税优惠。此举旨在推动短租转向长租，既契合黄金签证投资者的持有逻辑，也有助于减轻税务负担。相关细则尚待财政部发布正式公告。

短租方面也将加强管控。在2026年年底之前，雅典第一、二、三区，包括普拉卡、宪法广场、库卡奇、Gazi及Metaxourgeio等核心区域，将停止发放新的短租许可证。现有合规短租房源预计将因稀缺性而增值。该政策已获财政部与旅游部共同通过，具体执行编号仍在公布中。

在房产交易层面，新建房屋的24%增值税免征政策将继续实施，仅按3%征收过户税，有效期延长至2026年年底。同时资本利得税也继续暂停征收，卖方无需再缴纳15%的差价税，使得买入和卖出环节的税务成本均有所下降。相关政策说明可在财政部官网查阅。

此外，装修税务减免额度最高16,000欧元的政策也将延续至2026年年底。希腊部分小城镇的自住房产可享受减半征税，有利于投资者在低密度区域进行资产配置。相关立法细则尚待财政部进一步公布。

对投资人而言，新政策传递出几个明确信号。长租相比短租更符合免税条件及黄金签证的投资目标。核心区域现有短租许可房产可能因限制措施而升值。交易税负降低使得进退市场更加灵活。而所有租赁活动必须通过银行转账，也表明合规管理和专业服务变得愈发关键。

作为专注于雅典市场的房产管理团队，我们为投资者提供租赁合规管理、长租资产配置、短租许可证维护，以及买卖、装修和运营全流程服务。

总体来看，2026年希腊房地产新政推动市场向更合规、透明和长租友好的方向发展。对黄金签证投资人而言，机遇与挑战并存。提前规划并借助专业服务，将有助于更大化地获取政策红利。

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