希腊“商改住”投资黄金签证？你想知道的都在这！
Q: 啥是“商改住”？希腊能让商铺变住宅吗？
A: “商改住”简单说，就是把原本用来做生意的地方（像店铺、办公室、仓库这些），通过合法手续改成能住人的房子。希腊法律（具体是《城市规划法》Law 4759/2020第48条）确实允许这么干！不过有条件：
·房子本身结构要安全，符合住宅标准。
·地段不能是政府划定的“纯商业区”。
·得经过市政部门点头批准，该交的税也得交。
(贴心提示：这个流程涉及法律细节，建议找专业机构做合规评估，确保每一步都合法合规。)
Q: 投“商改住”项目能办黄金签证吗？
A: 绝对符合！ 希腊移民政策写得明明白白：
·只要花 25万欧元 投资住宅房产就行，这“住宅”就包括合法改造好的“商改住”项目。
·等改造完成，拿到正式的住宅产权证，这房子的价值就算进你的25万欧元投资门槛了。
(服务说明：我们提供从买房到拿永居的一条龙代办服务，律师费都含在套餐里，省心！)
Q: 什么样的商业房能改？有啥限制？
A: 办公楼、店铺、仓库甚至工业建筑（比如旧厂房）都能申请改造。不过要注意：
·如果是工业建筑，得证明它过去5年没在开工运营。
·必须是一个独立的房产，不能东拼西凑几块地。
不限面积！不限地点！ 全希腊范围内符合条件的都能搞。
Q: 买“商改住”项目，流程麻烦吗？要多久？非得跑希腊吗？
A: 流程大致分这几步：
1、挑房子+查底细 (1-2个月)： 选好项目，律师会做尽职调查（查产权干不干净、有没有欠债）。
2、签合同付定金： 签预售合同，交点定金锁定。
3、办改造手续 (关键！2-4个月)： 向市政申请用途变更许可。
5、动手改造 (3-6个月)： 按许可要求施工。
6、验收拿证+过户 (1个月)： 改造完验收合格，更新产权性质，最后去公证处签正式买卖合同，土地局登记。
总时长： 顺利的话大概 6-12个月。
人在国内能办吗？能！ 我们提供：
远程视频看房、选房。
法律文件帮你代签（有授权即可）。
本地专业建筑团队+监理全程盯着工程质量和进度。
房子改好了，还能帮你包租或者转卖（可选服务）。
Q: 投“商改住”到底香在哪儿？
A: 两大核心优势很实在：
门槛低，上车易： 最低 25万欧元 就能撬动黄金签证！比雅典中心区等热门地段的 80万欧元 要求亲民多了，特别适合预算没那么高的朋友。
地点任选，机会更多： 全希腊都能投！不局限在几个贵的地方，你可以挑那些租金回报更稳定、升值潜力更大的区域。
Q: 改好的房子，租得出去吗？收益有保障吗？
A: 放心，我们有“三重保险”帮你托底：
·地段精挑细选： 重点布局像雅典北部CBD这种租赁需求超旺的核心地段。
·专业托管团队： 我们手上管着大几百套长租+短租房，经验丰富得很！
·“包租”保收益 (可选)： 直接签 “3年包租协议”，白纸黑字保证你这几年的租金收益，减少你的担忧。
Q: 除了25万欧房款，还要掏哪些钱？
A: 买房嘛，额外费用少不了，主要是这些（大概占房款的 5% 左右）：
·房产交易税： 大约 3.09%。
·公证费： 大概 1% - 1.5%。
·律师费： 一般 0.5% - 1% (我们套餐已含)。
·土地注册费： 约 0.75%。
Q: 用“商改住”房子申请黄金签证，步骤是啥？
A: 流程走起来：
1、先办个希腊税号 (AFM)。
2、开个希腊本地银行账户。
3、完成买房、改造、拿新产权证这一套。
4、准备好材料：护照、买卖合同、证明房子变住宅的文件、房屋保险等。
5、律师帮你把申请递交给移民局。
6、最后一步，你得亲自（或等通知）去希腊录个指纹（生物信息）。
Q: 重要！这改好的房子能搞Airbnb短租吗？
A: 明确不行！ 2024年新规卡死了：通过黄金签证买的“商改住”物业：
·严禁用于Airbnb这类短租！
·也不能拿来注册公司！
·违反的后果很严重： 永居身份会被取消，还可能罚 5万欧元！
·能干嘛？ 老老实实做 长租 是允许的。
Q: 要是以后想卖掉这“商改住”房子，我的黄金签证会没吗？
A: 会失效！ 除非你在卖房之前，先买好另一套符合条件的房子（也得 至少25万欧元），然后把你的永居资格“绑”到新房子上。卖完老房子后，必须通知移民局，更新你的投资证明。
Q: 拿到这个黄金签证，我能享受啥好处？
A: 这个永居身份含金量很高：
·自由居住： 想在希腊待多久都行。
·福利共享： 享受希腊的公立医疗和教育资源。
·畅行欧洲： 免签进出 29个申根国家，说走就走。
·无居住要求： 平常不用非得住希腊，只要房子还持有投资着，身份就有效。
·入籍通道 (远期)： 如果想入希腊籍，需要在 7年内住满一定时间，通过希腊语和文化考试就能申请公民身份了。
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