希腊移民房产分析

“长期看人口、中期看土地、短期看金融”——方正证券首席经济学家任泽平关于房地产投资逻辑的总结已被房地产界奉为圭臬：

“我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。中期看土地，如果这个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。短期看金融，如果一个地方，人口是流入，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方的房价会怎么走？暴涨。”

那么，这句话是不是也能和“一带一路”一起冲出亚洲、走向世界，放之四海而皆准呢？比如近年来大热的希腊可以适用吗？

首先，我们来分析一下“长期看人口、中期看土地、短期看金融”本质上都是什么：“人口”即需求，“土地”即供应，“金融”也就是成本——剥开华丽的外衣，完美契合传统经济学的“供需论”。而更深入一步，“人口”是什么？是钱，用来买房的钱（否则，就算迁入100万的“食人族”部落也只会推高茅草的价格）。“土地”是什么？也是一种更隐蔽的钱，用来建房子的钱。“金融”，则是钱的成本，更是钱了。所以归根到底还是钱，买房的人需要钱来买，卖房的人需要钱去建，如果钱不太够还需要能以合适的成本借到钱去买去建。因此，我们认为这种从商业行为的最本质衍化出来的分析方法应该是靠谱的、有用的。

那么在这些方面希腊又是什么样的情况？

雅典的比雷埃夫斯港目前已华丽变身为欧盟第二繁忙港口，成为中希“一带一路”的合作典范。中远、阿里巴巴、国家电网、复星、神华等中资大鳄也都进入了希腊市场，更使得未来的希腊更具投资价值和商机。

这些是以“小目标”为单位的大钱，我们再来看一张图：

希腊移民政策部的官方数据显示，从2018年1月1日至11月30日期间，通过该国黄金签证获得居留许可的人数已经达到了9756人。虽然未算上12月的数据，希腊2018年的移民人数妥妥超过1万人！这些“人口”可不是来旅游打卡的，直接目标明确就是为了买房而来。

在希腊政府于7月7日提前进行的全国大选中，新任总理米佐塔基斯（Kyriakos Mitsotakis）领导的中右翼新民主党取得了最终胜利。米佐塔基斯将众多选民期待的减税列为新政府首要完成的任务，房产税甚至会在两年内达到30%的减免幅度。米佐塔基斯还提了吸引更多的投资、加强房地产的价值、创造更好的就业机会等12个主要优先事项。另外据相关媒体报道，希腊新总理是当前“黄金签证”的拥护者。随着政府发放各种利好政策，希腊经济不断升温，移民希腊的人必定会越来越多，这也带动了希腊房屋销量不断增长。

希腊央行的数据显示，2019年第一季度，流入希腊购买和开发房地产的外国资金与去年同比增长额达130%。照此趋势，2019年国外资金流入希腊房地产市场将高达30亿欧元，成为又一个历史高点。

关于第二项的“土地”也即供应量的问题。在这个地球上，“基建狂魔”有也只可能有一个。希腊政府目前绝对不可能有“大手笔”来大拆大建，要知道希腊目前还是负债最多的欧洲联盟成员国。所以，即使是首都雅典也不可能像国内大城市一样“摊大饼”式地发展，在相当长的时间内，希腊市场上的房屋数量很难大幅增加。

至于资金成本的问题，也就是“金融”手段，通观全球其最大的力度也是“降息”了，而欧元还有利息吗？再加上前文中新政府的刺激措施，也将会成为房价上涨的幕前幕后推手。

我们都知道，你买的并不仅仅是房子，更是附加在房子上的各种用途和属性。“房住不炒”，这里不提居住属性和金融属性，买房子买的是房子绑定的“社会权利”——教育、医疗、社会保障、公共服务等，而希腊的房子还捆绑了一家人自由通行欧洲的“黄金签证”（希腊永居）。

另外，对于希腊来说，独占了整个地球最宜居的地中海式气候的最佳位置，希腊房产天然地让各国富豪云集而来，套用一句话说：希腊并不只是希腊人的希腊，希腊是地球人的希腊！

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