楹进教你怎样在希腊选好房

“人生不止眼前的苟且，还有诗和远方”这句话可以给逃避现实的人，心安理得寻求远方。英国浪漫主义诗人拜伦说：“希腊是唯一能让我满足的地方。”这里曾是整个世界思考的中心：西方哲学、民主政治、奥林匹克、伊利亚特、荷马史诗......

光辉灿烂的西方文明从这里起源，浪漫古典的景致保存至今。我终于来到希腊。

今天有空，来给大家聊两句在希腊的感受，就从希腊购房说起。

希腊是一个美丽的地方，无比灿烂的阳光、绿色生态的美食、清澈无暇的海水、色彩斑斓的建筑、古老悠远的文化以及相对欧盟其他国家的低成本生活，这一切都是希腊优势的核心竞争力。虽然金融危机后的希腊商业倒退，人均收入大幅度降低，市政破旧缺乏维修，市容市貌与北京上海这些大都市相比完全不是一个档次，但是希腊人会享受生活且自得其乐，虽然这在中国人看来是“懒惰”。。。

另一方面，希腊人对中国人态度非常友好。相反，邻国的法国、意大利、西班牙等，均存在不同程度针对中国人的歧视现象，而希腊与中国，无论两国关系的官方层面还是民间交流的坊间层面，可以说都挺好！相信我，选择一个地方移民的关键考虑因素之一必须是两国关系，当地人对待中国人的态度直接决定了你在那里生活的幸福指数！想象一下，你走在街上，对面迎来的是笑脸或者白眼，难道不直接影响了这一天的心情吗？

所以，大家都说，希腊是个养老的好地方！因为这里完全就是诗与远方的现实终点。但是，需要警惕的是，太完美通常都是假象，在这个有风有海有阳光的黄金绿洲里，也有陷阱。

而对于带着理想漂洋过海来买房的人来说，不擦亮双眼好好分辨的话，一脚踏空掉坑里几乎是可以预见的事。最近受托帮朋友看房子有感，如果发现自己的房子实际价值比市价要低很多，心里会是什么滋味？

共分为10个部分，如下所示：

1. 雅典市区（Athens Centre）

2. 法里奥 (Faliro)

3. 阿利莫斯 (Alimos)

4. 埃里尼科 (Elliniko)

5. 格利法达 (Glyfada)

6. 瓦里，沃拉，武力亚阁麦尼 (Vari，Voula, Vouliagamenis)

7. 萨拉尼达 (Saronida)

8. 拉夫里奥 (Lavrio)

9. 拉夫提港 (Porto Rafti)

10. 杰拉卡斯 (Gerakas)

根据最新的《2019年欧洲房地产新趋势》报告，885位房地产专业人士的意见和建议，分析了欧洲30个城市及22个房地产细分产业在2019年的投资和发展预期。雅典首次进入欧洲最具投资价值城市预估排名前15位！

2017年希腊房产价格微跌了1%，自2008年以来希腊房产一共跌掉了42%，2019年租金及资本价值变化预估数据表明，雅典的租金以及房价都呈现增长的趋势，总体涨幅排名也由2018年的第19名上升至第5名。

所以，现在依然是购房移民希腊的抄底机会。希腊房价跌到谷底后势必会强势反弹，目前只是时间的问题。随着大批的中国投资者到来，希腊的房价以后肯定会大幅上涨!

所以，买房前需要理清几件事：首先，买房的主要目的是什么？自住还是投资？如果是投资，那最简单，只需考虑回报率就可以了。目前国际上公认的房地产投资回报平衡点是5%，如果长租，这个回报率还是可以的，但如果做短租，则建议8%以上。

如果是自住的话，需要考虑的问题会多一些。以下是本人花费6个月时间在希腊看房购房总结出的经验，仅供大家参考。

房地产有两个特性；不可移动性和第二生命性（指老房子通过改造升级产生新的价值。）雅典有很多房龄超百年的老屋，地段绝佳且价格便宜，我有心买一栋，并请了一位雅典当地的结构工程师做了详细调查，结果显示那栋老屋抗震7级，曾历经过四次地震的考验，结构依然牢固。

买房的首要因素就是地段，其次看建筑结构。而建筑的第一指标是安全，不安全的房子再便宜都不能买。接下来需要考虑的才是建筑空间和使用功能。通俗点讲，这事就像搞对象一样，眼缘很重要！喜欢不喜欢决定了买家是否愿意掏钱，所以感觉很重要。

紧接着是看外部环境，所在区域单位治安，购物医疗便捷性，人员结构和流量，房产周边如果住着巴基斯坦人，这样的房子就不值钱了。最后涉及到一个很多人容易忽略的问题，风水。

其实，西方人也信风水，不信的话，直接对着老外讲“风水”二字，不用翻译他们都懂。希腊买房所涉及到的风水其实就是指地势，采光遮阳（确保冬暖夏凉在雅典必须考虑）以及通风且不能太迎风。

举个例子，有一天我到朋友家做客，朋友的房子是一栋建在山上的别墅，那天刚好刮七级大风，站在别墅的三楼已经能够明显的感觉到房子在微微颤抖，而且风声呼啸，似乎要撕开窗门摧毁一切。但是一回到自己在Maroussi的家，感觉就截然不同了，这就是所谓风水带来的影响。家居风水需要和自然风水相平衡，而这种平衡会给人带来身心的愉悦！

第三，观察小区人车动线的情况，景观是否养眼。注意周边是否存在噪音污染，房屋周边水系的位置，山势的位置，这些因素对时运皆有影响。配套生活设施是否丰富，选择容积率低的小区比较好，希腊有些地区房子楼层不高，容积率却不低。如果你有小孩，这些决定了孩子今后的活动空间和社交面机会。

最后，在看房过程中需要考虑的问题涉及到房屋隐蔽工程，在此多指机电系统，则要求更为专业的知识和经验方能判断了。比如，管道的年限、材质，门窗的隔热系数U值等。它们决定了入住后的舒适和成本。

希腊的能源费用在欧盟排第二高，你可能会发现一个月的电费100多欧，大一点的房子则会达到200欧以上。这里的电费计算方式复杂，包含峰谷电价及房屋面积差价，而且房子面积越大，分摊的电费越高。

下面来说说希腊购房的陷阱！这是提到买房怎么都绕不过去的话题。

希腊购房水太浑，移民的人如同迁徙的角马路过干旱的水塘，本想喝口水解解渴，意想不到危险却悄悄的来临，岸上草丛潜伏着狮子和鬣狗，水里还藏着很多鳄鱼，可以说，在希腊买房，危机四伏。

房产市场信息不透明，而且以二手房居多，信息方面也不是特别有保障，网上查到的低价房源现实中基本没有或者差价巨大。。。房源基本上都控制中介手里。如果能买到称心的房子，哪怕比网上价格多花3万欧元都是值得的。

目前，希腊买房移民已经成为一个产业链，中介追求的是最高利润，而不是合理利润。希腊不像欧洲其他国家，有信誉度好的品牌中介，希腊房地产市场鱼目混珠居多，这也和近几年希腊移民项目过分火爆脱不开关系。

希腊很多房地产中介利用信息不对称忽悠买家的情况屡见不鲜，常见的就是骗术，特针对那些不了解情况又没有经验的买家，各种花言巧语，编故事以期让对方买下品质低劣的房源。而对于那些有技能且社会阅历较深的买家，中介会采用变数策略，在买卖交接过程中故意设置障碍，最终达到抬高房价的目的。

再举两个例子，也是我在雅典看房过程中听闻的案例。某女士在国内做足了功课，来雅典看房半个多月，反复比较终于选定一套房，到办手续时候房东突然跳价5万欧元。。。后无奈经过反复讨价还价依然多交了3.8万欧元才得以成交。

某男英语不错，也会挑房子，选到自己中意的房子，但在临离开希腊的前几个小时，中介打来电话告知房子有问题，律师建议放弃购买，最终只好把POA取消，白跑一趟。虽然只是浪费了时间和食宿交通费，但好歹房子的本钱还在，已是不幸中的万幸了，更惨的我就不说了。

不过也有人在买房过程中下了真功夫，英语好，在雅典蹲守了几个月，购得的房子一年多就涨了5万欧元！这也说明雅典投资房产的机会绝对是有的，就看你懂不懂选好房，只是像这样的买家毕竟是少数。

所以，在希腊买房面临的主要问题可以总结为两点：第一，了解准确信息。第二，找到可靠中介和律师。这样，算清买卖双方的帐，取一个平衡点，生意就做成了，否则时间和机会成本太高，太贪便宜的结果只能是掉进陷阱，赔了夫人又折兵。有时候，你表面图到便宜，却没考虑到希腊因欧债危机严重，很多房源材料不齐，根本过不了户，后患无穷。有些中介承诺房产过户，等你把钱一交，他们就拜拜了，多数中介不负责任，只想着赚一次性的钱，他们愿意管就管，不愿意管就不管了，服务质量与交易成果严重不成比例，最后吃亏的只有客户。

希腊黄金签证作为目前最火爆的移民项目，吸引了大量的投资资金，而巨大的市场需求，使得市场上夹杂着一些质量不太高的房源，这些过于低价的房产称之为希腊移民骗局也不为过。由于希腊简单快捷的投资获永居的政策，使得许多不专业的中介涌入市场，随意获得当地房源，有很多信息经过了几手渠道不是被美化了，就是被妖魔化了，都无法作为投资的依据。

为了进一步促进希腊房地产市场积极健康发展，建议购房者提前做好功课，中国人应该共同维护自己在外生存的生态圈子。最近造访了几家地产公司，大家都同意共同维护华人利益和市场的生态，并且同意组成联盟，提供经营数据，结合实际调研整合出来房产大数据，让市场更透明，结合国内大型中介公司操作模式，在服务上下功夫，期待将有更多改变。

不过，面对不规则的市场，希腊的政府不会视而不见。预计针对中国人炒房问题治理措施很快就出来。买房本身还是靠买家的水平和运气，希腊的好房子一定不会便宜，坏房子也许也不便宜！无论是购房还是移民都有不同的得失，如果你已经享受到中国改革开放的红利，有成功的海外投资，可以说你能够庆幸自己的人生基本完成一次软着陆。这不是一个立场，而是一个事实。

我本着自己在房地产方面的专业知识和管理经验，期盼你们能买到物有所值的房子！作为一个有良知和爱心的北京人，我爱中国也爱希腊，把爱放在不同的地方，爱会更安全。选择希腊不会错，我虽然不富有，但在这里也能过上知足满意的生活。这里不仅有明媚的阳光，新鲜的空气，安全的食品，还有悠久的历史和文化，最重要的是，在这里我感觉到被尊重。

雅典是我的第二故乡。而人生最重要的永远是此时此地的家人。愿大家都有这样物超所值的体验。

如果您对《楹进教你怎样在希腊选好房》中的内容有任何疑问。

可以添加楹进集团顾问微信咨询。⬇⬇⬇