美国移民须知：如何在洛杉矶买房？

几年前刚来的时候，我曾误以为洛杉矶就像它外表呈现的那样浮夸和肤浅。住了几年下来，倒觉得越来越舒服。也许是因为季节变换的悄无声息，又或许是昼夜温差变化的匪夷所思，或者是川菜馆中钵钵鸡的弹牙滑嫩。对美国西海岸的这片神奇的土地，我的总结就是：它就像一个闷骚的老炮儿，乍看粗糙浮躁，实则稳如老狗。

美国美景

1、一个常见的误区是：“洛杉矶”就是一个市。

其实也有“洛杉矶市”这种东西的，但是广义上当人们通常谈到“洛杉矶”怎样怎样，他们一般指的是总面积1.26万平方公里，包括洛杉矶市在内，拥有122个城市的和1331万人口的“大洛杉矶地区”。对于各个下辖真正的城市单位来说，“洛杉矶”只是一个地理概念，正如古希腊之于雅典或斯巴达一样。

在地理位置上，“大洛杉矶地区”是一个横跨了5个大型“县”（或者叫郡）的联合区域，这5个县分别为洛杉矶县（LA county）、橘子县（Orange County）、圣伯纳迪诺县（San Bernardino）、河滨县（Riverside）以及文图拉县（Ventura）。

虽然区域界限很难分辨，但是不同的市之间却相当独立。

以街道划分的小地图上，经常能看到街东头的学校都是9分10分（满分10分），而街西头的学校都是3分4分。然而即使这样，当居民们外出旅游时遇到“你从哪来”这样的问题，还会挺起骄傲的小胸脯，回答“我从洛杉矶来”的。

那么，这么大一块地方，无论是工作生活还是商业投资，若能选择一个贴合自己需要的据点就更加十全十美了。而这就是下文将要讨论的问题。

2、王者之气：尔湾市（Irvine）

不考虑房价因素的话，尔湾市只能用完美二字来形容了。如果把大洛杉矶都市区看作一个王冠，那尔湾就是嵌在正中的至高宝石。

由于位置卓越，尔湾居民前往周边任何重要城市都十分方便，另外还毗邻约翰韦恩机场，让任何国内出行的异常迅捷。

尔湾在建设之初就有完整的总体规划，所以从建筑到土地利用，每一寸空间都显得无比卓越与高效。

街道和主要干道以对称网格布局，而且大部分区域都有保存完好的绿化带。

除了星罗遍布的公园之外，作为居民和游客的休闲娱乐场所，这里还有两个规模很大的人工湖泊。

在这种高质量的硬件基础上，你无不体会到一种生活在未来理想社区的完美感受。

那些诋毁尔湾的美国人往往也词穷到捉襟见肘，只能用比如“无聊啊”“没什么酒吧啊”“缺乏排队或狂野精神啊”来秀自己智商的下限；

放弃酒鬼文化和涂鸦街区的直接结果就是优秀的居民与绝对安全的社区。

那些以“多样化”来为自己的纵欲找借口的人群，是无法理解居住在尔湾，“无聊”的中上层社会精英的。

与南加州的其他地方不同，无处不在的条形购物中心在这里几乎没有——要知道直肠子的美国人最喜欢把一堆东西闹哄哄地聚在一起；

而作为替代的是，尔湾的每个小社区都有一到两个高品质的中小型购物中心，这样人们就可以惬意地在自己的街区进行便利采购。

至于学区就更没得说了，由于处在一个优秀的整体规划城市，尔湾的学校质量也几乎是完美，此外由于结合了安全、干净、便捷等特点，这里对有孩子的家庭一直都产生着巨大的吸引力。很多有条件的夫妻，即使把房子买到了别处，也宁愿住在这里的小公寓中，只是为了能把孩子送到尔湾的学校里去。

如果你实在想要出去嗨皮一下又不想跑远，OK。

尔湾的“Irvine Spectrum”可以满足你。这是一个户外的超现代购物中心，这里有RPX和IMAX剧院，高端精品店，各种休闲商店和美食餐厅。我之前说什么来着？尔湾最后还是没有逃掉美国人“集中解决问题”的套路。

那么至于房市，尔湾也已逐渐成为了经济条件优越的华人新贵的首选。

平行比较之下，另外几个老牌好区如核桃市（Walnut）、南钻石吧（Diamond Bar）等的质量也毫不逊色，但是由于多年人气过旺，所以房源不及尔湾充足。房价也在经历了2013年以来美国房市回暖之后有些虚高，所以性价比就不如尔湾了。

目前来看根据Zillow的统计数据，尔湾房价的中位数为$85.67万美元，同时租房价钱的中位数为$3450美元/月。

所以一般说来如果不考虑房型的话，70万美金是可以在尔湾投资置业的，租金能达到每月2700-3000美金，完全可以细水长流地抵消贷款。

当然了如果不差钱，那么250万美金上下的高端社区Alta Vista也会以完美的配置张开双臂欢迎你的。

3、老牌好区

其实华人在哪里聚集，哪里的房价就会被炒高，这也不只是因为传统华人对于房地产的趋之若鹜，更多的是对教育、投资和经济能力重视的多方因素共同作用的结果。

作为老牌的优质城市，钻石吧（Diamond Bar）和核桃市（Walnut）都聚集着许多华人的新老移民，官方统计的亚洲人口甚至达到了53.2%，比尔湾还多10%；

所以随之而来就是许多口味正宗的华人餐馆。再加上极低的犯罪率，优秀的学区，干净的社区，和尔湾一样被少数人喷做“无聊”的环境。这两个聚集许多优质华人的城市不免给人一种“慈父”的感觉。

钻石吧和核桃市都在著名的60号高速公路附近，往东还是往西都十分的方便，虽然也会堵车，但是看在上帝的份上——60号的车流总归会动弹的，而10号公路才是洛杉矶人真正的噩梦。

两市的学区也十分优秀，以钻石吧为例，分为两个“蓝丝带学区”（美国的一个最高质量的公立/私立学校评级，跟咱们大学的985和211差不多一个意思）。在钻石吧的城市电力总线以北，有四个小学，和两个中学隶属于波莫纳联合学区；以及在南边则是拥有相当数量学校的核桃谷联合学区。

经历了几年的市场回暖后，今年两市的房价区域平静。

钻石吧和核桃市目前的房屋均价分别为67.48万美金和77.53万美金。

虽说无论是地区质量还是投资时机，两市对资本都十分友好，但是整体房源数量跟上文提到的尔湾或奇诺岗（Chino Hills）这些新兴城市相比就稍显捉襟见肘了起来。

而且大数据分析下，未来一年的房产价值还会下跌1.6%左右，所以有心的各位可以再稍作等待，看看形势。

另一方面，阿卡迪亚（Arcadia），约巴琳达（Yorba Linda）和圣马力诺（San Marino）也是三个经年开发后，房产市场比较成熟的城市。其中约巴琳达更是以极低的犯罪率（0.06%）被誉为是南加州犯罪率最低的城市之一。但是他们也有相同的问题，就是太过成熟导致房源相对略少。但是话说回来，这些“老牌好区”的综合质量绝对是一流的，否则的话这些年来也不会有一波又一波优质华人前往定居，使之趋向饱和。

那么，有没有价钱相对合理，学区质量上游，开发年份又相对较少的地区呢？有。

4、奇诺岗市（Chino Hills）

说实话奇诺岗市今年整体的房产价值都暂时略有降低，但是前两年的奇诺岗的价值曲线跟尔湾可以说是分庭抗礼。

早在被华人世界的购房大队盯上之前，奇诺岗市已经在“2012年全球最佳居住城市”中名列前茅了，它也是美国第6大高收入地区，和第11个最安全的城市。

由于其优秀的质量和较少的居民，奇诺岗近年来吸引了许多高收入的专业人士前往定居。于是渐渐地，奇诺岗以“家庭收入”超过10万美元的中间值，成功拔得所在郡县（San Bernardino County）的头筹。

在此期间华人也纷纷涌入，随着种族比例的增加，如今的奇诺岗成了名副其实的“中国人”地盘（Chino在西班牙语的意思就是“中国人的”）；

和邻居“奇诺市”（Chino）不同，奇诺岗的学区都是8分到10分（满分10分），而几乎只有一街之隔的奇诺市，却充斥着3分4分公立学校。

此外，你在奇诺岗也会拥有很棒的购物体验。这里还有大型健身房，另外距离海滩、山脉、沙漠的车程都容易接受。

奇诺岗的生活环境也是田园一般，四周有连绵起伏的青山（不高）和桉树林。

交通上由于贯穿了60号和71号高速公路，也会让工薪族上下班方便异常。

在经历了一些攀升之后，如今奇诺岗的房屋价值中位数为$67.08万美元。但是和老牌好区钻石吧不同，奇诺岗去年的跌幅为0而且下一年估计最多也不会向下震荡超过1%，所以说在大趋势下还相对稳定。

5、其他地区

和美国大多数地区一样，有好的地方就有差强人意的地方。作为拉美文化的大熔炉，洛杉矶其实也承载了很多地段社会层次居民所带来的文化压力。

当然了，也许我是错的。

不过当你从警察局网站了解到犯罪率，抑或是从“www. greatschools.org"官网上查到所在区域的学校分数时，你就会简单明了地知道像”柔似蜜（Rosemead）、博得温公园市（Baldwin park）、西科维纳（West Covina）等墨西哥人为主要居民的城市，居住质量是何其地令人尴尬。

另外如果不在乎是否生活在“华人区”的话，那么圣迪马斯（San Dimas）、克莱蒙特（Claremont）、格伦多拉（Glendora）和拉文尔（La Verne）这些地区也可以作为备选。

因为毕竟是以大批的白人中产阶级社区为主，对于一点过的不舒服就跟政府打官司的中产阶级白人来说，社区的综合质量也是非常让人在乎的。

这些白人城市位置在北面，靠着连绵的山脉。房屋的均价也在$65万到$70万美元之间浮动，近年来震荡幅度也较少。对于不喜欢和华人同胞扎堆，并且喜欢“隐居”于世的朋友们来说也是不错的选择。但是如果作为投资房的话，这些说实话并不是首选。

6、所以大致地看下来之后，你会明白房产就是一个“学区”和“订制”之间平衡的游戏。

在信息量爆炸，误导和欺骗满天乱飞的今天，简单的概念反而会带来直观的效果。

学校好的地方，邻里之间的居民质量也会很相对较高——这当然不仅仅是“经济条件允许”的关联效应，同时也是“舍得付出投资去教育孩子”的家长群体那秘而不宣的心有灵犀。

作为美国乃至全球范围内最炙手可热的房地产市场之一，每年都有无数的投资者和国际移民前赴后继地来洛杉矶扎根。

虽说自2019年初开始受全球经济放缓影响，美国房地产市场也暂时缩水，但是洛杉矶以核桃市、钻石吧、帕萨迪纳、奇诺岗等城市为首的“洛杉矶县”；和以尔湾和新港（New Port)为首的“橘子县”，一直以来还是房地产资本拼杀的热门战场。

但是，为了让资本运作的更有效率，还是建议大家：

1. 把尔湾和奇诺岗，还有近年来相对较热的Rancho Cucamonga等房源充足的地区作为投资的第一梯度；

2. 钻石吧、核桃市、帕萨迪纳、阿卡迪亚和新港等区作为第二梯度。

至于其他的像蒙特利尔公园（Monterey Park）或者阿罕布拉（Alhambra）这些老移民聚集多年并且某种程度上龙蛇混杂的老区，除非有特殊需求（比如完全不说英语的情况下舒服生存），否则的话个人还是觉得不予考虑为妙。