一夜涨20万美元！巴拿马移民新政生效，买二手房申请居留还来得及吗？

9月16日当天，巴拿马正式公布了投资者永久居留政策的最新规定。根据当天刊登的《官方公报》第30613号内容，政府发布了新的第17号行政法令，对"合格投资者永久居留"制度做出了重新调整。

这次调整当中最受关注的部分，毫无疑问落在了房地产投资上面。

一手新房：30万美元门槛保留

新规第一次非常明确地把房地产投资分成了两种不同的情况。

第一种是首次销售的全新房产，按照新规的表述，如果投资者购买的是全新的、尚未被占用过，并且由开发商或项目方及其合法承继主体首次转让的房产，最低投资金额仍然维持在30万美元。

这个门槛没有发生变化，对于打算购买新房的投资者来说算是一个好消息。

二手房：最低投资额提高到50万美元

真正引人注目的变化出现在二级市场。

新规规定，如果购买的房产已经发生过市场交易，包括曾经出售过、有人入住过、出租过，或者已经转让给无关联第三方的房产，原则上都归为二级市场房产。

这类房产用于申请合格投资者永久居留的时候，最低投资额提高到了50万美元。

换句话说，以前那种"花30万美元左右买一套二手房就能申请投资居留"的操作方式，在新规下面已经走不通了。

此前巴拿马官方公布的合格投资者计划中，房地产投资最低金额整体就是30万美元，并没有像这次新规这样明确区分一手房和二手房，这个区分的意义到底有多大，相信正在准备申请的人心里都有一杆秤。

期房仍可30万美元，但要求明显收紧

还没有建成的项目该怎么办呢？

新规仍然允许通过购房承诺合同进行投资，最低金额同样是30万美元，不过在投资安全和资金真实性方面，新规增加了不少要求。

如果投资款直接支付给开发商或卖方，相关购房承诺需要有符合规定的银行工具作为保障，比如银行担保或不可撤销担保等，保障期限原则上需要持续到房屋建成、分割并登记至投资者名下。

所以未来30万美元购买期房仍然可以申请，但项目本身靠不靠谱、开发商资质如何、付款安排是否合规，这些都会被盯得更紧。

已经递交申请怎么办？

这大概是目前很多申请人最关心的一个问题。

新规第19条专门设置了"现有申请及既有投资过渡条款"，规定得非常明确：在新规生效以前已经向巴拿马工商部MICI或者国家移民局递交的申请，继续按照申请递交时有效的条件、要求和投资金额办理。

除此之外还有一条补充规定，如果投资行为或者具有法律约束力的合同，在新规生效之前已经完成或签署，投资者仍然可以选择按照原来的制度办理，但需要在新规生效后6个月内递交相应申请。

这么梳理下来，目前实际上可以分为三种情况：

• 第一种，已经向MICI或移民局递交申请的，继续按照递交申请时的旧规办理，不用慌张。

• 第二种，还没有递交但9月16日之前已经完成投资，或者已经签署符合条件的具有约束力合同的，原则上仍有机会按照原制度申请，但6个月的过渡期限一定要盯紧，错过了就只能按新规来办。

• 第三种，9月16日新规生效后才开始购买房产的，需要直接按照新规的标准来执行，一手新房最低投资30万美元，二手房最低投资50万美元。

审核只会越来越严

巴拿马工商部今年4月公布的数据显示，该项目实施以来已经有超过700名投资者获批，带来了超过3.5亿美元的投资。

申请量在持续增长，巴拿马方面也在进一步细化投资资产认定、房产估值、资金来源和投资真实性的审核标准。

这次新规还特别提到，房地产投资金额不仅看合同价格，也会结合实际支付金额、房产商业价值以及官方登记价值等进行综合核实。必要的时候主管部门还可以要求提供商业估价。

政策在不断发生变化，门槛也在逐步进行调整，审核标准同样在持续收紧。对于有巴拿马投资居留计划的人来说，越早理清自己属于哪种情况、越早采取行动，掌握的主动权就越大。

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