零成交的豪宅：香港投资移民最意外的一课
香港投资移民计划自2024年3月重启，市场反应呈爆发式增长，两年狂吸近千亿港元资本，到了2025年9月，施政报告把住宅物业投资门槛从5000万港元降到了3000万港元，外界一度以为这会点燃高净值人群的购房热情。
数据却泼了盆冷水。
截至2026年2月，已获正式批准的1762宗申请中，选择住宅物业作为投资标的的个案，依然是零，一间都没有。
这就奇怪了，住宅门槛降了，空间看似有了，为什么这批手握资金的申请人，连看都不看一眼？
1、计入上限太低，豪宅变成“无效资金”
第一个绕不开的矛盾，是数字上的不划算。
按现行规定，申请人须在港投放不少于3000万港元，当中300万港元强制投入特定的创科投资组合，另外2700万港元可自由配置。
但如果投向住宅，规则立刻变了——必须买成交价3000万港元或以上的物业，却最多只能把其中的1000万港元计入投资总额。
这意味着，申请人哪怕真的花3000万港元买下一套豪宅，也只有三分之一能“算数”，剩余2000万港元既不算投资额，也不能换成其他资产类别，变成锁死在砖墙里的“无效资金”，加上投资移民其他类别的投入，总计资金差不多需要投入5000万。
而同属2700万自由额度内的非住宅房产，计入上限已提升至1500万港元，且没有最低成交价限制，钱花得更“值”。
更麻烦的是持有方式，住宅必须以个人名义直接持有，不能借助家族办公室、信托等架构进行管理。对习惯通过公司或家族办公室统筹资产的高净值人群而言，这种安排不但增加管理负担，也让税务规划的空间大幅收窄。
香港投资移民获批金融资产(截至2026年2月)
2、香港楼市本身，也缺乏让人心动的理由
即便不计入上限的限制，单看楼市基本面，住宅对投资者的吸引力也在褪色。
香港人口结构正在加速老化，劳动人口从2018年约400万人的峰值持续缩减，到2026年初已降至约379.77万，2024年底，65岁以上人口占比已达23.9%，预计2046年将升至36%。自住需求增长乏力，投资需求也就失去最重要的支撑。
再看现金流表现，2026年3月香港住宅租金回报率仅3.29%，再扣掉持有成本（差饷、物业费、维修等），净收益就更少了，相比之下，同期香港股市和基金的年化回报率普遍在4%到7.8%之间，高低立判。
交易成本同样也不低，2026年5月通过的《印花税（修订）条例草案》将售价1亿港元及以上的豪宅印花税从4.25%调高至6.5%，即便普通豪宅买家也会更加审慎。而3000万以上高端住宅成交量，长期只占整体成交的2.5%左右，政策放宽后仍仅约0.5%，流动性远逊于金融资产。
3、高净值人群真正要的，不是多一套房子
理解了投资者的核心诉求，才会明白住宅遇冷并不奇怪。
对他们来说，申请投资移民，买的是身份、税务和教育红利，而非钢筋水泥，资金效率才是决策的重心。
金融资产可全额计入投资总额，没有额外“无效资金”的损耗，保险产品等流动性强的工具，必要时抵押率可达90%，资金随时能动。住宅一旦买下，持有的税费和交易周期都让人却步，在全球经济充满变数的当下，流动性显然是更被看重的安全垫。
税务方面，香港的个人所得税17%封顶，不设资本利得税和遗产税，这些优势通过金融资产变现、增值、传承，远比持有住宅来得直接，今年3月起，申请人更可透过成立不足6个月的合资格私人公司进行投资，为金融资产配置再添一条灵活路径。
至于子女教育和跨境身份规划，香港的国际学校资源、DSE考试和华侨生联考等优势，完全可以通过租房或持有金融资产来满足，购房并非必要条件。
在多元配置的思路下，科创基金已锁定300万港元长达7年，余下的资金自然倾向于投向流动性更高、管理更便捷且回报更可观的资产，而不是一个计入上限低、约束重重的不动产。
4、与其纠结楼市，不如让政策更贴合实际需求
住宅投资遇冷，根本原因并不是门槛高低的问题，而是政策设计本身与高净值人群的核心诉求之间存在断层。
高持有成本、低流动性、复杂的持有规则，加上计入上限过低，使住宅在与金融资产的竞争中完全落于下风，而香港楼市自身的老龄化、人口外流和低租金回报等结构性问题，又进一步削弱了房价持续上涨的预期。
对港府来说，如果希望住宅物业在投资移民计划中发挥更大作用，需要调整的恐怕不止是价格门槛，而是从计入规则、持有结构到收益回报的全链条逻辑。
对申请人而言，选对资产配置策略，远比押注单一物业来得重要，而在这方面，楹进集团长期深耕香港投资移民与家族办公室业务，熟悉投资移民框架下每一类资产的计入规则、合规要点及税务优势。
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