汇率跌到24年最低，投资人爆买日本房产！​

其实从去年10月开始，日元汇率就一路跌跌撞撞，无论是因为新冠导致的经济不景气，还是受到美联储加息的影响，总之每每遇到日元汇率下降，对于我们而言就是「买东西又能捡着大便宜了！」。

如今日元兑人民币已经跌至了“4开头”的时代，意味着——在东京买一套价值2000万日元的公寓，一年前汇率0.067时，对应134万人民币，如今汇率0.049，对应98万人民币，光汇率就直接省掉了36万元。

据日本新闻报道，由于日元汇率的持续下降，原本由于疫情而萧条的大街，挤满了外国人，眼下正是“抄底的好时机”。

如苹果系的产品，iPhone 13 128版约合人民币4890元，比在其他国家要便宜1366元，目前线下已经脱销，线上的预约到货时间也已排到了3周后。

抄底的不仅仅是电子产品，生活用品，还有写字楼、公寓等，在东京地段较好的位置，一套51万元的公寓，稳定租金价格可达到6847元/月，粗算7年就能回本。

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而日本对于这些抄底行为，也是非常的欢迎，毕竟靠国内拉不动的消费和旅游，可以借这一波外资拉动。

从5月开始，日本允许房地产买卖签约网络化，这下不仅是香港投资者，就连内地的炒房者也坐不住了，甚至不需要出国，因为疫情无法去现场看房，就直接在网上在线看，有人直接当场下单。

还有人直接在线上买了一栋写字楼，购房流程的时间大多不超过4-5天，也就是说，购房者基本都是付全款。

要说投资这些房产是否具有上升空间呢？实际大多的炒房客也很理性，他们并不会去买那些郊区的别墅，只关心市区的，是否离地铁近，是否有成熟商圈等。

同时，这也是应对全球通胀，风险多元化分散方式，如今日元的位置已经很低，拥有一处日本房产，不仅能保证每月稳定的现金流，还能保证自己的资产不受影响，甚至未来靠汇率的回归，就能挣上不小的一笔。

目前，日本大都市圈中，东京、大阪 2 千万日元左右的房子，比较受欢迎。毕竟现在的日本房产，对外国人来说，基本算打折出售。

据日本当地机构的统计，早在去年 10 月以及今年 4 月两次汇率降至低点时，就已经有中国人在爆买日本写字楼了，而且在疯狂抄底日本房产的国人中，香港投资者占的比重越来越大！

日本人自己也经常有类似的讨论，他们自己总结出了三大原因。

香港普遍的房价均价处于 10 万 /㎡，一间看来是“小户型”的 50-60㎡商品房，在香港普遍要卖到1000万以上。买房，成了香港人最大的梦想。

同样是价值 60 万港币（约合 1036 万日元、51 万人民币），在香港买到一间能居住的公寓是不可能的，但是在东京或是大阪却能找到收益不低的单身公寓。

对于香港人来说，日本是他们最受欢迎的度假、购物与享受美食的目的地之一。也是因为这个原因，很多早期在日本购买房产的香港人主要以自住为主。

由于日本房产处于“触底反弹”的上升阶段（2014 年日本房屋平均价格仅为 1989 年的房价峰值的 40% 左右），很多香港人开始赴日 " 秒购 " 房产，希望能靠自己入手的低价房屋，在租金和房产升值方面获得收益。

因为，在香港，土地利用几乎饱和，房产市场根本无利可图。

在香港，租金收益仅有 1%~2%；而在日本，由于多数人热衷于租房而不是买房，因此房屋出租率高达 85%，而平均租金收益则为 5%~8%。就连著名香港影星去年也在日本豪掷 7 位数，带着老婆在福冈置办房产。

不止普通人，外资也在悄悄投资日本房产。去年，美国高盛宣布，将在日本扩大对不动产等非传统资产的投资。将瞄准不动产领域，投资额从此前的每年 1000 亿-1500 亿日元倍增至 2500 亿日元规模。

日本房产市场最大的境外投资来源其实是美国，占了一半以上。其次是香港和新加坡，然后才是中国内地，可能和你想的不一样。

日本房地产上市公司アスコット（Ascot Corp.）已于 5 月 10 日透过与全球机构投资者成立合资基金，用于投资东京大都市区的 MF 住宅、老人院以及学生公寓。

Ascot Corp. 的大股东是中国平安保险（集团）股份有限公司以及思佰益（SBI Holdings ——东京证券交易所一部上市的公司，同时也是日本首家在香港上市的公司）。

日元加速贬值下，外资正不断涌入抄底日本的廉价资产。作为亚洲金融中心之一，日本房产的租售比，包括持有成本以及房产的保值跟增值上都是具有相当的吸引力。有朋友说，日本房价涨不动，还不好卖。那是你没选对。

01、首都圈公寓的转售价值超过 100%

日本民间调查机构东京 kantei 每年都会对公寓的再销售价值 ( 转售价值 ) 进行调查。从竣工 10 年以上的出售公寓中，选取正在流通的二手公寓，根据出售时的价格和现价计算出公寓的再销售价值（* 再销售价值 ( % ) = 二手商品流通时的价格 ÷ 新建商品房销售时的价格 ×100）。

02、距车站步行 5 分钟内的涨幅更高

从地理位置来看，房产再销售价值与到最近车站的步行时间也有很大的关系。

涨幅前 100 名的物件中，步行 1 分钟以内的有 9 个，2 - 3 分钟以内的有 27 个，4 - 5 分钟以内的有 26 个。

持续稳定的现金流（房租）+ 房价升值 + 汇率反弹，这就是未来到手的收益。现在抄底日本房产的成本，可以说是近几年最低了。最起码，未来保底也能挣一笔可观的汇率差！