新西兰移民新政下普通人如何投资房产？

上周轰轰烈烈的《海外投资修改案》在国会通过三读，接下来只需要总督签署法案（御准），“禁购令”距离正式立法只剩一步之遥。

新西兰这项颠覆性的重大决策引来了全球关注。奥克兰房市更是在最近成为了舆论的焦点。关于房市现状以及未来的讨论可谓是不绝于耳。

奥克兰的别墅House房东们也已经在最近的市场上感受到了阵阵的寒意。

根据最新的Trade Me房地产价格指数显示，截至2018年7月份，奥克兰房地产的平均要价下跌1.6%，降至895500纽币，是近12个月以来的最低点。

值得注意的是，曾经作为中国买家最爱的独栋别墅House的价格出现了1.8%的回调，其中2房以下和5房以上的别墅价格下降最多，而市场主力的3-4房别墅也录的了1.9%的价格回调。

而令人振奋的是，随着奥克兰市中心的市政建设加速和在建地铁项目的运能即将扩大，奥克兰CBD的公寓的价格出现了高达7.7%的增幅。

尤其是随着传统旺季的回归，CBD公寓特别是短租公寓的租金必将得到进一步的提高并进而成为公寓价格上升的推进剂。

相信进来许多将名下的房产挂牌出售的房东都发现自己两三年前买的奥克兰大别墅House其实并没有增值太多，有些甚至扣除中介费和税金几乎平进平出，除了白住了两年外几乎没有产生预期的巨额利润。而偏偏媒体上屡见不鲜的本地人炒房赚钱的新闻又不断地撩动着我们可望致富的心弦。

那么问题来了，为什么我们曾经在国内百战百胜的炒房秘籍来到新西兰后变得水土不服了呢？老外炒房又和我们有什么不一样的秘诀呢？

其实仔细想来不外乎以下几个原因：

01、持有时间太短

据房地产网站homes.co.nz的调查数据显示，8年前在奥克兰买房的一批人，其房产净值已经涨到了1640亿纽币，显示出过去几年房价涨势凶猛，而有房一族和无房一族的贫富差距正在逐渐扩大。

自2010年1月以来，奥克兰总房源量的39%上市成交，而在购房狂潮的推动下，房价也在过去8年激增了91%。

经济学家CameronBagrie表示，奥克兰的房价在2010年后有了极大的飞跃，而这实际是一个周期性现象。

他说：“一般房价在连续上涨6到8年后，就会出现小幅下滑。”

在2010年，Parnell的 St Georges Bay Rd有一套5卧房产售价310万纽币。

到了今年，这套房子市值1030万纽币，房产净值多了730万纽币。

打个比方，如果8年前你在Remuera买两套房、在Takapuna买一套房、再在SaintHeliers 和Whangaparaoa各买一套房，首付款还不到100万纽币；但放到今年来看，房产净值可能多出1200万纽币。

那么，8年前用20%首付贷款买房的人，其房产净值又上涨了多少呢？

房地产数据研究机构CoreLogic发布了最新的《损失与收益报告》（Pain and Gain Report），结果发现，新西兰业主在去年最后一个季度获得了15亿纽币的卖房收益，在截止到2017年12月的3个月里，新西兰96%的房产再售后获利，全国只有基督城的房产再售后亏损最高，这里的房价在过去一段时间也表现平平，没有太大涨幅。

新西兰国内房产再售后的平均利润为17万纽币，通常这些房产都是在入手8.1年后再卖出，屋主平均每年可以获得2.1万纽币的增值收益。

去年最后一个季度，全国的卖房总盈利为15亿纽币，而上一季度的总盈利则为34亿纽币——当时的房产交易活动更为频繁。

奥克兰业主的盈利最高，平均卖房盈利为37万纽币，其次是陶朗加（卖房盈利为22.75万纽币）、哈密尔顿（卖房盈利为20.65万纽币）和惠灵顿（卖房盈利为20万纽币）。

据悉，那些入手平均4.2年再卖出的房产最易出现亏损。

02、全球市场回调压力巨大

澳大利亚贸易管理公司（Australasian Trading Management，简称ATM）在其每日市场洞察文章中警告投资者，澳大利亚热点城市悉尼和墨尔本的房价已经大幅下跌，价格调整正向奥克兰蔓延。

而新西兰统计局今天公布了最新的净移民数据。在截至2018年7月之前的一年中，新西兰的净移民人数达到了63,799人，比今年6月的水平（64,995人）有所下降，比2017年7月（72,402人）更是减少了8603人，同比降幅达到了11.9%！

分析师还认为，新的政府政策（包括限制移民和外国人买房）将会打击房价，而本地银行可能会对房屋贷款收取更多费用，因为它们面临着更高的借贷成本。

ATM表示：“尽管我们认为房地产市场不会全面崩盘，但是房价在未来几年内将会放缓。”

03、交易成本太高，频繁进出无利润

在新西兰，卖房其实不是一件容易的事情，不仅耗时耗力，最后你拿到手的钱也许并没有你预期的多。

比如你以前在奥克兰买了一套60万新西兰元的房子，现在值70万新西兰元。你以为你可以轻松赚到这10万的差价吗？现实也许会让你失望。

1. 要卖房，首先你要花钱给自己找到买家。如果你是通过中介的话，最起码是800新西兰元起价（线上广告、传单、宣传册、广告牌），上至1万新西兰元不封顶。你要求越高，中介收费也越高。

2. 其次，在卖房之前你需要花钱把自己的房子打理好，这样才能吸引到更多买家。你需要雇人来清理地毯、打理花园、扔掉垃圾。你可能还需要花钱对房子进行装饰，比如换掉地毯、买些漂亮的床上用品和毯子，或者买点盆栽把房前打理的生机勃勃。 不算其他主要的工程，就这些都需要花费你1千新西兰元。

3. 你可能还需要请一位专业的home-stager来对房屋进行售前装饰，以提升卖相，吸引买家。这笔费用可能需要1500新西兰元（含增值税）。

4. 当你一旦收到买家的offer之后，真正的大开销来了。对于各大房产中介机构来说，如果你的房子卖出了70万新西兰元，你就需要支付给他们约2.5万新西兰元的中介费。

5. 中介公司一般是按照售价的百分比来收取佣金的。 Barfoot & Thompson公司是按售价头30万的3.95%、余款的2%（含增值税）来收取佣金。LJ Hooker是按头35万的4%、余款的2.5%（含增值税）来收取。

6. 你还需要出钱请律师来处理产权转让相关事宜，通常需要花一千新西兰元。接下来就是花钱租卡车自己搬家或者请人来给你搬家。

综上算下来，意味着你值70万的房子至少要花你4万才卖得出去。更何况，如果是投资房，根据新西兰目前实行的5年明线法，如果在五年内转卖获得的利润是要交33%的资本利得税的，而这也就进一步压缩了炒房的利润空间。

04、所投资房现金流不足，变现能立差

许多刚刚落地新西兰的买家因为预算有限和在原居国对于花园洋房生活方式的无限向往，往往会选择在一些离CBD较远的街道购置一个拥有大花园（土地）的独栋别墅居住。而其中不少人因为刚刚落户新西兰，收入尚不稳定所以选择了将家中多余的房间进行出租，但租金却由于与市中心太远或者校网不够理想而偏低一些。

比如一栋奥克兰北岸100万纽币左右的别墅出租一间房间的租金可能在300纽币每周左右，而20年房贷还款则需要1100纽币每周，这些房东往往不得不选择出租更多房间或者拿出将近一个人的工资用来还贷，如果家里还有孩子的话，可以想像将会严重长期影响到生活水平，也不太可能攒出后续分割建房所需要的巨款已赚取土地的增值。

CoreLogic指出：“在市场疲劳的情况下，房价增速会变得缓慢，房东就会质疑起进一步的盈利可能性，他们有的人可能会考虑亏损出售，用这笔资金转投其他的物业类型，或者完全转为另一种资产类别。通常来讲，投资者比房东更易出现盈利亏损。”

商业研究机构Infometrics的经济学家Gareth Kiernan表示，在金融危机爆发前期，国内房产再售亏损比例要大得多，然而在2011年到2012年间，国内房产再售后亏损比例仅为20%左右。

Kiernan表示：“对于近期买房的业主来讲，他们承受的卖房亏损可能性更大，然而，如果入手时间久一点，即使遭遇了短暂的低潮期，就长期来看，盈利的可能性会更大。在金融危机时期，房价下跌了9%到10%，然而在2000年初期，房价的降幅仅为1%到2%，因此，在金融危机卖房的人无疑损失了一大笔钱。”

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