疫情对新加坡房产的影响分析

从宏观角度来分析，2004-2007年期间由于没有政府降温措施，银行贷款极为轻松，任何人可以和银行贷款，可以贷款甚至高达90%，出现短期房产投机者。

2004年政府公布规划将建两座赌城（现在的滨海湾综合娱乐城和圣淘沙综合娱乐城IR），带动了旅游业、外国资金投资、发展商信心大增开始大量买地。

2006-2007年出现了集体出售热潮等等，带动新加坡的经济蓬勃发展，年经济增长率高达9%，作为一个发达国家这样的年增长率是相当惊人的。

2004-2007年房价增幅高达44.4%，自然就产生了房地产泡沫。当时很多印尼、马来西亚的华人富豪、高净资产人士纷纷来新加坡买房，特别带动新加坡的中央核心区的高档住宅市场。

由于发展商2006-2007年大量政府买地和集体出售热潮，导致2008年经济危机出现了供过于求的情况，市场上有多达44000套新房待售。

新加坡房产现在到底有泡沫吗？

新加坡政府在2009年推出多达9轮的房地产降温措施，政府目的是防止新加坡房地产市场出现像2003-2007年泡沫（没降温措施），保持房价稳定发展。

房价增幅与人民收入增长挂钩，预防出现经济危机时很多人破产等、财务大情况，这些措施措施后2009-现在进场买房都有实力，符合贷款严格要求、需交得起额外印花税，所以现在新加坡房价基本没泡沫。

试想如果没有这些降温措施，现在新加坡房价会怎么样呢？

最严厉的降温措施是ABSD和TDSR。

ABSD-额外买家印花税，外国人新加坡买房需20%额外买房印花税，新加坡人买第二套额外印花税12%，PR买第二套额外印花税为15%

TDSR-总债务比率，房贷、车贷、信用卡债等加起来不可以超过总收入的60%，利率按照3.5%评估做压力测试，市场贷款利率1.5-2%，所以对贷款申请者有严格要求。

会不会出现跳楼价

是否有疑问，市场会不会有跳楼价Fire Sale房产进入市场吗？如低于市场价20-30%？

新加坡政府已经推出多达四次总共930亿新元援助配套，甚至动用了国库的资金，通过现金支出、津贴、补助对企业和个人等措施，确保经济相对正常发展、预防失业率上升、保住工作就业、防止个人破产等。

新加坡金融管理局让银行放宽对重组贷款的审批、可以允许中小企业贷款和个人贷款只需偿还贷款利息部分等，给发展商延期6个月的时间ABSD额外印花税罚款，这样发展商有5年半的时间销售，更多的时间给发展商，您觉得发展商会大削价吗？

可能性不大，可能有发展商选择部分单位促销，所以市场上出现跳楼价30%低于市场价的可能性不大。

房地产VS 股票

股票投资有一个很常听见的名词叫股票配资，假如你的本金是10万元，配资为1:10，属于高杠杆。

虽然涨得多赚得多，但是一旦出现股票大跌，就是先抹掉你这10万元本金，等到你快输光本钱之前，也就是跌幅10%之前，配资机构会电话给你追加保证金，如果你不追加保证金的话，机构有权强行平仓，就是说的“爆仓”，有时听到新闻报道投资爆仓出现跳楼的。

配资炒股是一把双刃剑，可以让你盈利更快，也可以让你亏损比更快还要快，2015年中国A股灾难性大跌主要原因是因为股票配资太多引起大泡沫，后来证监会对配资机构进行严格管。

为什么常听说炒股票10个人里面9个人亏钱呢？

因为股票对投资者要求极高，需要有专业股票知识，懂得什么时候入场，懂得取舍，抗风险能力强，心理素质过硬，该懂得什么时候果断离场，理论看起来容易，实际操作起来难。

大家知道买房最多贷款是75%，首付25%，类似于股票配资1:4，但买房贷款基本没风险。只有当房价跌了25%银行才有可能让屋主追加保证金，哪怕出现跌25%情况，但是出现跌25%几率很低，只要屋主按时还房贷很多银行不一定会让你追加保证金。

所以房地产相比股票是更加稳健的投资，买房子也是有可能会亏钱，但只要做好功课，找靠谱的新加坡经纪，投资房产是大概率赚钱。

房子和人需要吃饭喝水一样重要，是属于生活必需品，是人都要有房子住，真正刚性需求。

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