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疫情对新加坡房产的影响分析

从宏观角度来分析,2004-2007年期间由于没有政府降温措施,银行贷款极为轻松,任何人可以和银行贷款,可以贷款甚至高达90%,出现短期房产投机者。

2004年政府公布规划将建两座赌城(现在的滨海湾综合娱乐城和圣淘沙综合娱乐城IR),带动了旅游业、外国资金投资、发展商信心大增开始大量买地。

疫情对新加坡房产的影响分析
新加坡美景

2006-2007年出现了集体出售热潮等等,带动新加坡的经济蓬勃发展,年经济增长率高达9%,作为一个发达国家这样的年增长率是相当惊人的。

2004-2007年房价增幅高达44.4%,自然就产生了房地产泡沫。当时很多印尼、马来西亚的华人富豪、高净资产人士纷纷来新加坡买房,特别带动新加坡的中央核心区的高档住宅市场。

由于发展商2006-2007年大量政府买地和集体出售热潮,导致2008年经济危机出现了供过于求的情况,市场上有多达44000套新房待售。

新加坡房产现在到底有泡沫吗?

新加坡政府在2009年推出多达9轮的房地产降温措施,政府目的是防止新加坡房地产市场出现像2003-2007年泡沫(没降温措施),保持房价稳定发展。

房价增幅与人民收入增长挂钩,预防出现经济危机时很多人破产等、财务大情况,这些措施措施后2009-现在进场买房都有实力,符合贷款严格要求、需交得起额外印花税,所以现在新加坡房价基本没泡沫。

试想如果没有这些降温措施,现在新加坡房价会怎么样呢?

最严厉的降温措施是ABSD和TDSR。

ABSD-额外买家印花税,外国人新加坡买房需20%额外买房印花税,新加坡人买第二套额外印花税12%,PR买第二套额外印花税为15%

TDSR-总债务比率,房贷、车贷、信用卡债等加起来不可以超过总收入的60%,利率按照3.5%评估做压力测试,市场贷款利率1.5-2%,所以对贷款申请者有严格要求。

会不会出现跳楼价

是否有疑问,市场会不会有跳楼价Fire Sale房产进入市场吗?如低于市场价20-30%?

新加坡政府已经推出多达四次总共930亿新元援助配套,甚至动用了国库的资金,通过现金支出、津贴、补助对企业和个人等措施,确保经济相对正常发展、预防失业率上升、保住工作就业、防止个人破产等。

新加坡金融管理局让银行放宽对重组贷款的审批、可以允许中小企业贷款和个人贷款只需偿还贷款利息部分等,给发展商延期6个月的时间ABSD额外印花税罚款,这样发展商有5年半的时间销售,更多的时间给发展商,您觉得发展商会大削价吗?

可能性不大,可能有发展商选择部分单位促销,所以市场上出现跳楼价30%低于市场价的可能性不大。

房地产VS 股票

股票投资有一个很常听见的名词叫股票配资,假如你的本金是10万元,配资为1:10,属于高杠杆。

虽然涨得多赚得多,但是一旦出现股票大跌,就是先抹掉你这10万元本金,等到你快输光本钱之前,也就是跌幅10%之前,配资机构会电话给你追加保证金,如果你不追加保证金的话,机构有权强行平仓,就是说的“爆仓”,有时听到新闻报道投资爆仓出现跳楼的。

配资炒股是一把双刃剑,可以让你盈利更快,也可以让你亏损比更快还要快,2015年中国A股灾难性大跌主要原因是因为股票配资太多引起大泡沫,后来证监会对配资机构进行严格管。

为什么常听说炒股票10个人里面9个人亏钱呢?

因为股票对投资者要求极高,需要有专业股票知识,懂得什么时候入场,懂得取舍,抗风险能力强,心理素质过硬,该懂得什么时候果断离场,理论看起来容易,实际操作起来难。

大家知道买房最多贷款是75%,首付25%,类似于股票配资1:4,但买房贷款基本没风险。只有当房价跌了25%银行才有可能让屋主追加保证金,哪怕出现跌25%情况,但是出现跌25%几率很低,只要屋主按时还房贷很多银行不一定会让你追加保证金。

所以房地产相比股票是更加稳健的投资,买房子也是有可能会亏钱,但只要做好功课,找靠谱的新加坡经纪,投资房产是大概率赚钱。

房子和人需要吃饭喝水一样重要,是属于生活必需品,是人都要有房子住,真正刚性需求。

作者:小楹,发表于2020年06月04日


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