EB-5投资移民门槛又要涨？

美国EB-5投资移民正在进入一个更强调合规、透明和可验证的新阶段。

2026年7月2日，美国国土安全部（DHS）及其下属的美国公民及移民服务局（USCIS）在《联邦公报》发布EB-5拟议规则，主要目的是落实2022年《EB-5改革与诚信法案》（RIA）对EB-5区域中心项目、投资人申请、项目监管和反欺诈机制的要求。

这不是已经生效的最终规则，而是拟议规则公告（Notice of Proposed Rulemaking），公众意见提交截止日为2026年8月31日。

从移民律师角度看，这次拟议规则的核心是：EB-5将在未来进一步加强项目合规、资金路径和就业证据的审查，以及推广方监管。

01、亟需关注的两个时间节点

在讨论草案细节之前，有两个已经确定的时间节点，对现在考虑申请的人来说，比草案本身更紧迫：

其一，2026年9月30日——区域中心“祖父保护条款”（grandfathering）截止日。根据RIA，只有在2026年9月30日之前递交、且与区域中心关联的申请，才能享受区域中心项目授权到期时的持续处理保护。换句话说，赶在这一天之前递件，能为未来可能出现的区域中心项目授权中断上一道保险。

其二，2027年1月1日——投资额调整生效日。目前的投资门槛（普通地区105万美元、TEA 80万美元）将从2027年1月1日起按通胀机制上调。也就是说，在此之前递件，可以锁定较低的投资额。

这两个日期叠加，意味着市场普遍预期会出现一波“抢在截止前递件”的高峰。对有意向的申请人而言，需尽早在律师协助下完成资金规划与递件准备。

02、拟议规则核心内容解读

第一，投资金额规则可能更加精细化。

目前EB-5的基本投资额仍然是：普通地区（标准最低投资额）105万美元，TEA（目标就业区，包括高失业地区/乡村/基础设施项目）80万美元。拟议规则同时确认，从2027年1月1日起，投资门槛将按通胀机制调整，此后每5年调整一次。

更值得关注的是，DHS 在拟议规则中提出了新的项目类别“高就业区”（high employment area），投资额为140万美元。所谓"高就业区"，是指位于大都会统计区（MSA）内、不属于TEA，且失业率明显低于全国水平的地区——具体标准是：全国平均失业率至少达到该地区失业率的150%。该规则目前仍处于拟议阶段，尚未作为最终规则生效。

对申请人来说，需要先判断项目所在地属于TEA、普通地区，还是未来可能被认定为高就业区。地点选择会直接影响投资门槛。

第二，项目合规会前置到申请环节。

区域中心项目中，投资人提交 I-526E 时，需要证明其投资与区域中心已经递交的 I-956F 项目申请相关联；而投资人的资格审查，也会受到相关项目申请最终结果的影响。

在未来选择项目时，不能只看宣传册、开发商背景或收益预测，而要看项目是否已经有清晰、合规的 I-956F 路径，是否存在重大修改，TEA依据是否有效，商业计划和经济分析是否经得起审查。

区域中心还要提交年度 I-956G，DHS/USCIS 也需要至少每5年审计一次区域中心。对申请人而言，这会提高项目方的合规成本，但也会提高信息透明度。

第三，就业创造规则收紧。

EB-5的本质仍然是投资创造就业，每位投资人原则上需要对应不少于10个合格全职就业岗位。拟议规则继续允许区域中心使用经济模型，但要求方法在经济和统计上有效、透明，模型输出可复现，输入和调整依据能够解释清楚。

RIA及拟议规则还明确：区域中心投资人最多只能用间接就业满足90%的就业要求；剩余至少10%需要通过直接就业建立，但这些直接就业也可以在符合条件的情况下通过经济和统计模型估算。若施工期少于2年，间接就业可计入比例会进一步受限，模型估算的直接施工就业也需要按施工期比例折算。

此外，DHS 拟不允许使用“游客消费”作为就业模型输入，并拟取消或严格限制用EB-5资金偿还过桥融资后再把相关就业计入EB-5的做法。

这对申请人非常关键。未来做项目尽调时，除了需要关注就业的数量，还要关注：就业是怎么来的？施工周期多长？是否依赖游客消费、过桥融资或过度乐观的经济假设？就业余量是否足够覆盖审理风险？

第四，资金来源审查会更细。

拟议规则明确，投资款以及与投资相关的行政费用，都需要证明来自合法来源，并通过合法路径取得和转移。使用赠与、贷款、换汇机构、第三方转款、资产出售、公司分红或数字资产变现等方式的申请人，需要更完整地解释资金形成、流转和最终投入项目的全过程。从最近的审理趋势来看，移民局在资金来源的各个环节审理都已经变得更加严格：甚至频繁出现跳过发送补件通知（RFE），直接向申请人发送拒绝意向通知（NOID）或拒签的倾向。

这意味着未来EB-5申请不能等到收到补件通知后才开始补材料。工资、经营收入、房产出售、股权分红、赠与、贷款等资金路径，都应提前由移民律师进行证据规划。资金来源文件不是“形式材料”，而是 I-526E 能否通过的核心之一。

第五，投资人保护机制更清晰，但需及时维权。

拟议规则对区域中心终止、新商业企业（New Commercial Enterprise，简称NCE）／就业创造实体（Job Creating Entity，简称JCE）被禁止参与、项目申请撤销、投资人重新关联项目或提交修正申请等情形作出了规定。符合条件的善意投资人，在区域中心或项目方出现问题时，可能通过在规定期限内采取补救措施，保留其资格和优先日。

具体而言，此前政策指引中对部分投资人的保护正式被正式写入该规则。根据8 CFR 204.410条：

其一，区域中心被终止，或新商业企业／就业创造实体（NCE/JCE）被除名后，投资人须在移民局发出通知之日起180天内，就其审理中（pending）或已获批的 I-526E 申请提交修正申请（amendment）——补救路径包括：NCE重新挂靠另一个在册区域中心，或投资人转投其他项目以创造就业。

其二，只要在规定期限内合规提交修正申请，投资人原先的优先日可以继续适用。

其三，如果在收到区域中心终止通知之时，投资人的法定投资款已在新商业企业（NCE）中持续投入至少两年，且该企业已成功创造了足额就业，则投资人无需再投资，甚至无需提交修正申请。

但这些保护通常需要投资人及时行动。例如在收到相关终止或禁入通知后，可能需要在规定期限内提交修正材料；如果相关实体正在上诉，期限计算也可能受到影响。更重要的是，如果投资人本身被认定为相关违规行为的知情参与者，则不能无法享受善意投资人保护。

因此，未来申请人更需要持续法律跟进，而不是递交后就高枕无忧了。项目如果出现区域中心变更、项目申请被拒或撤销、融资结构重大变化、再投资安排不清晰或就业不足，律师应及时判断是否需要补件、修正或启动投资人保护路径。

03、对当前正在申请EB-5的人意味着什么

需要再次强调：以上大部分内容目前仍是“草案”。对现在正在准备或已经递交申请的人来说：

1.现行规则仍然适用，当前递件仍按现行投资额和规则审理。

2.真正确定的时间压力，来自前面提到的2026年9月30日和2027年1月1日两个节点，而不是这份草案本身。

3.草案透露的审查方向（资金来源、就业算法、项目合规）已经在实务中体现，提前规划比事后补救更稳妥。

结语

目前，这份文件仍属于“草案”阶段，在60天内征求公众意见。如果认为新规将影响您的权益，可以尽早提出自己的意见。

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