人生的第一套新加坡房子应该怎么选？

在新加坡，拥有自己的第一套房子，对很多年轻人来说，绝对是人生一大里程碑！但看看选项：组屋(HDB)、执行共管公寓(EC)、私人公寓...再加上一堆购房政策、补贴规定，头都大了有木有？别慌，今天咱就抛开那些官腔，用大白话聊聊新加坡首套房到底该怎么选！

第一步：先看身份，资格是硬门槛！

新加坡的住房政策，身份卡得死死的。你能买啥，基本取决于你的身份：

1、新加坡公民 (SC) - 选择最多最香！

小夫妻 (至少一方是公民)： 这是最爽的！可以申请便宜的新组屋(BTO)，政府补贴给力；也能买转售组屋或执行共管公寓(EC)，同样有津贴；钱够的话，私人公寓也任选。

21岁以上单身公民：

    ·如果想和父母一起住，给爸妈申请长期探访准证(LTVP)后，可以和父母联名买转售组屋（能拿部分津贴）。注意哦，爸妈只能是“基本住户”(Essential Occupier)，房子名不能挂他们的。

    ·或者，直接考虑私人公寓（钱包要够鼓）。

35岁以上单身公民： 选择更多了！可以申请小户型的二房式灵活新组屋，或者买转售组屋（都有津贴），私人公寓当然也行。

2、永久居民 (PR) - 选择少点，限制多点

小夫妻 (双方都是PR满3年)： 可以买转售组屋（能享受部分津贴）。

私人公寓也OK。

重点： 买啥房都得交 5% 的额外买家印花税 (ABSD)，这是硬成本！

3、外国人 - 钱包准备好！

基本上只能看私人公寓。

重点中的重点： 要交高达60%的ABSD！投资成本不是一般的高。

第二步：摸摸钱包，预算定范围！

身份过关了？还得看钱袋子！你的收入和预算直接决定了能买哪种房：

新组屋(BTO)： 家庭月收入不能超过$14,000。首付大概要准备25%（可以用现金或公积金CPF付）。适合手头不算特别宽裕的中等收入家庭，优点是便宜有补贴。

执行共管公寓(EC)： 家庭月收入不能超过$16,000。首付要求至少5%现金 + 20%现金/CPF。适合收入不错，但又想薅点政府补贴羊毛的中高收入家庭。比公寓便宜，设施却很像公寓。

转售组屋： 没有收入上限！首付也是25%现金/CPF。适合收入超标买不了BTO/EC，或者急着要房住的人。

私人公寓： 没有收入上限！首付要求至少5%现金 + 20%现金/CPF。适合高收入群体、外国土豪，或者不符合买组屋条件的人（当然，得扛得住ABSD）。

最新好消息 (2025年7月起)： 年轻情侣注意了！如果你们中有一方还在读书或者服兵役，现在可以申请延迟收入评估！啥意思？就是申请时先不看你们当时的低收入，等4年后拿钥匙时再评估收入申请贷款。这样能贷到更多钱，而且首付比例最低能降到2.5%！这对在读或者刚毕业的小情侣来说，简直是及时雨啊！

第三步：政府羊毛使劲薅！补贴别错过！

买组屋（尤其是BTO和转售）的一大吸引力，就是政府补贴真金白银！符合条件的（公民身份、收入达标等），可以叠加好几项补贴（比如家庭核心补助、近居补助等），最高能薅到23万新币！这笔钱不拿白不拿啊！(具体能拿多少，可以去查查建屋局官网或者靠谱房产网站，比如99.co就有图表说明)。

第四步：三大房产类型，到底怎么选？

1、组屋 (HDB) - 国民首选，性价比之王

优点：

真便宜！ 政府补贴后，新组屋价格比市场价低一大截。

等得短/不用等： 买“剩余组屋”(Sale of Balance)可能很快就能入住。

升值潜力有！ 2024年都有1000多套转售组屋卖过百万新币了！

限制 & 缺点：

必须住满5年(MOP)： 买了就得老老实实自己住满5年，才能卖或者整套租出去。如果是位置超好的“优选地段”(Plus)或“黄金地段”(Prime)组屋，MOP要10年！而且住满10年后也不能整套出租，只能卖掉（卖的时候条件也更严）。

PR不能整套出租： 如果屋主是PR，哪怕过了MOP，整套出租也是不被允许的。

收入卡死： 申请新组屋有严格的收入上限。

身份限制： 主要是给公民和符合条件的PR的。

适合谁？ 符合条件的新加坡公民夫妇，尤其是首购族！预算有限又想安家的首选。

2、执行共管公寓 (EC) - 组屋的价格，公寓的享受

优点：

设施高大上！ 游泳池、健身房、BBQ区...私人公寓有的它基本都有。

价格优势： 比同地段私人公寓便宜20-30%！

10年后变“真”公寓： 住满10年就私有化了，能卖给任何人（包括外国人），升值潜力更大。

限制 & 缺点：

锁定期长： 头5年(MOP)绝对不能卖或整套租；第6-10年只能卖给符合买组屋资格的人（SC/PR）；10年后才能自由卖。

收入天花板： 家庭月收入不能超$16,000。

身份要求： 主要面向新加坡公民（PR条件很严）。

要等： 和BTO一样，需要等它建好。

适合谁？ 家庭收入不错，想要更好居住体验和设施，同时还想享受点政府补贴的家庭。算是组屋和公寓之间的优质跳板。

3、私人公寓 - 自由度高，代价也高

优点：

限制少！ 不限身份、不限收入、不限买几套（当然税很高）。

设施齐全： 高档会所、多个泳池、健身房、网球场...享受型生活。

出租自由： 买了就能整套租出去，没居住限制，投资灵活。

缺点：

贵！贵！贵！ 均价远高于组屋和EC，首付要求也高。

没有政府补贴： 一分钱羊毛都薅不到。

外国人ABSD超高： 60%的税不是开玩笑的。

适合谁？ 高收入群体、外国投资者（能承受ABSD）、或者不符合买组屋/EC条件的人。追求自由度和高品质生活的选择。

第五步：过来人经验谈 - 第一套房很少是“终极房”

现实点说，现在想一步到位买套房子住一辈子，真的很难了。大部分新加坡人也是从组屋起步，慢慢换到EC或公寓，条件更好的再换别墅。

为啥第一套房通常住不久 (比如3-5年就可能换)？

家庭在变： 结婚、生孩子、爸妈来住...人口一变，对空间的需求立马不同。

“十年黄金期”理论： 组屋和公寓都是99年地契。一般认为，头十年贬值慢甚至升值，过了十年，地契年限变少，房子可能就开始掉价了。很多人会在“黄金期”内卖掉套现，换更好的。

预算限制： 第一套房，预算、经验都有限，很难买到十全十美的梦中情房。

看看这些真实案例，找找灵感：

1、单身新移民 (28岁，新公民)

小A给妈妈办了LTVP，母女俩联名在盛港买了套92平米的4房式转售组屋，总价73万。她把两个普通房租出去，月租$2200，正好Cover掉$2000的月供，压力小很多！(非公民家庭计划真香！)

2、刚毕业小情侣 (公民)

小B和女友一毕业就联名申请了兀兰北的4房新组屋(BTO)，92平米才29万！签合同时首付只要2.5% ($7,250)！剩下的首付等4年后拿钥匙时再付，对刚工作的年轻人太友好了！

3、有娃家庭 (公民+PR)

小E家有个3岁娃和女佣，爸妈还常来。他们咬牙在金文泰买了套98平米的3卧转售私宅，带独立女佣房，总价225万。为啥选这？正宗“学区房”！ 对面就是热门小学南华，周围还有其他名校和国大！为了娃的教育，值了！

最后啰嗦几句掏心窝的话：

买房子是人生大事，千万别图省事拍脑袋决定！多问、多看、多比较！

找专业中介很重要！ 而且好消息是，在新加坡买公寓，买家通常不用付中介费！ (费用是卖家出的)。所以，找个靠谱、经验丰富的房产中介咨询，绝对是明智之举。他们能帮你理清政策、分析市场、避开大坑。

想清楚自己最需要什么： 是预算优先？还是学区？离地铁近？还是要大空间？第一套房很难面面俱到，抓主要矛盾。

量力而行： 别被房贷压得喘不过气，留点余地应对生活变化。

房子不只是一个住所，更是你未来几年甚至十几年生活的载体。选对了，舒心；选错了，闹心。花点时间做足功课，值得！

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