在新加坡买房怕踩坑？4大房产类型+外国人政策+地契解析，干货收好！

新加坡，亚洲乃至全球的金融中心之一，吸引了大批跨国公司和人才来这里开分公司、设总部，甚至安家落户。所以啊，不管你是来投资、工作、生活，还是送孩子来留学，在新加坡待久了，“买房”这事儿，多半就得提上日程了。

新加坡的房子，到底有哪些门道？

上次咱们聊了聊新加坡不同区域的房产情况，今天就来深挖一下新加坡房产本身的分类，看看每种房子都是啥情况，买起来有啥讲究。

1. 政府组屋 (HDB)：本地人的“国民住宅”

简单说： 这是新加坡政府盖的“福利房”，由建屋发展局 (HDB) 负责。核心政策就是“居者有其屋”，主要面向新加坡公民和永久居民（PR）。外国人？基本买不了。

普及度超高： 超过80%的新加坡人都住在组屋里！政府推组屋，主要就是为了解决普通老百姓的住房问题。

买有条件，买有补贴： 想买新组屋（BTO），身份（公民/PR）、家庭构成（比如通常得是家庭核心）、收入水平都有要求。不过呢，符合条件的人能拿到政府补贴，所以组屋的价格比起私人公寓，那真是亲民太多了。说白了，这是给本地中低收入家庭的大福利。

2. 执行共管公寓 (EC)：组屋的“进阶版”

简单说： EC你可以理解为组屋和私人公寓之间的“过渡产品”。地契一般是99年，有点像组屋的“升级款”或者“改善型住房”。

谁盖谁卖？ 私人开发商盖的，也由他们卖。

像公寓吗？ 配套基本跟私人公寓看齐，泳池、健身房啥的通常都有。

贵吗？ 价格比同地段同档次的私人公寓要低一些。但！它属于“限制性住房”，购买资格比私人公寓严格得多（主要面向新加坡公民家庭，有收入和身份等限制），住满一定年限（通常10年）后才能完全私有化，像私人公寓一样自由买卖给外国人。

3. 私人公寓 (Apartment/Condo)：市场上的“商品房”

简单说： 这就是完全市场化的商品房啦。和组屋、EC最大的区别在于：地契。组屋/EC你买的主要是“房屋使用权”（屋契），而私人公寓是连地带房一起买（拥有地契）。

地契年限： 新加坡地少人多，现在市场上99年地契是绝对主流。那些传说中的999年地契和永久地契（Freehold），都是早年留下的“古董”了，现在新楼盘基本碰不上（除非是开发商收购老地皮重建的）。

配套齐全： 标准的私人公寓，泳池、健身房、儿童游乐场、24小时保安、停车场这些都是标配。

Apartment vs. Condo： 这两个词在新加坡经常混用，但严格来说：

·Condo： 通常指小区规模更大（占地一般超4000平米），设施更完善、更高档的公寓。

·Apartment： 可能指规模小一些（占地一般4000平米以内），设施相对基础一点的公寓楼。

谁能买？ 公民、PR、外国人都能买！差别主要在于税——外国人要交的额外买家印花税 (ABSD) 最高。

4. 有地住宅 (Landed Property)：别墅洋房，门槛高

简单说： 就是我们常说的别墅、洋房、排屋这类带土地的独立房子。新加坡寸土寸金，这类房子外国人基本没戏（目前唯一例外是圣淘沙岛/Sentosa Cove 的海景别墅，外国人可以买）。永久居民(PR)原则上也不能买，除非你对新加坡有“卓越贡献”，经过政府特批才行。

主要类型预览：

·独栋洋房/别墅 (Bungalows/Detached)： 真正的豪宅，独门独院，一般400平米起跳，不超过3层，都在特定的有地住宅区里。

·半独立式洋房 (Semi-Detached)： 房子一边和邻居“共享一面墙”，每栋至少200平米以上，也不超过3层。

·排屋/联排别墅 (Terrace Houses)： 至少3户以上连成一排的有地住宅，共享侧墙。

大家常问的关键问题：

外国人能买啥？

·圣淘沙岛 (Sentosa Cove) 的海景别墅（有地住宅）。

·私人公寓 (Apartment/Condo) 没有身份限制！ 这是外国人投资新加坡房产最主流、最方便的选择，市场流通性也最好。

新加坡的房产地契有几种？

主流就三种：99年、999年、永久地契 (Freehold)。

现在政府卖的地基本都是99年。999年和永久地契都是历史遗留（英国殖民时期或更早的），现在市场上这类新楼盘，都是开发商把老地皮上的旧房子买下来拆了重建的。

政府组屋的地契也基本都是99年。

总结一下：

新加坡地方不大但经济超强，法律也完善，对外国人投资房产其实是挺欢迎的。不过，买房毕竟是大事，了解清楚不同的房产类型和各自的“游戏规则”（尤其是身份限制、税费差异、地契年限）特别重要。希望这篇“接地气”的梳理，能帮你在新加坡安家或投资的路上，心里更有谱！

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