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日本买房如何解决遗产税问题?

日本的房子是私有财产,可以传承给后世子孙。但是,对于日本房产遗产税(也称继承税)问题,很多人都认为“高不可攀”。日本设立的遗产税制度是希望起到贫富差距的调节器,需要缴纳高额遗产税的阶层人数与日本富豪的比例相符。但对于普通民众而言,所缴纳的遗产税却并不是什么“天文数字”。不过毕竟这是一笔需要额外支付的费用,实际上日本遗产税的规定对于外国的继承人又有什么约束或影响呢?

简单来说,在日本的房产作为遗产被继承时,不论继承人是否居住在日本或是否为日本籍,都有继承遗产纳税的义务。但是,作为外国人,是否应该有一些可以合理避税的方法呢?

根据日本的继承法案,正常情况下遗产继承税率为“渐进式”或成为“累积式”,税率表如下:

日本买房如何解决遗产税问题?

从上表中可以看出,10%-55%的税率让很多人认为日本的遗产税“贵”也不是没有道理的。不过继承包括“正”、“负”继承,计算方式为“遗产税=(各类资产-负债-扣除项目-基础控除额)× 对应的税率”。如现金、房产、股票基金等属于“正继承”;未还清的房贷、借款、有连带责任的担保等属于“负继承”。财产继承还有一些扣除项目的,如丧葬费、配偶继承扣除、未成年人继承扣除、短期内连续继承扣除等,还有一定的基础扣减额度,作为房产遗产,可抵扣的部分则大很多。

日本买房如何解决遗产税问题?

首先,作为房产的计税标准并不是市场价,土地以“路线价格”为计算基础、房产以“固定资产税估价”为基准,可以理解为我国的“政府指导价”或“评估价”,土地和房产分别估价,一般低于市场交易价格,土地部分的评估价大概是市场价的8成左右,房产部分的评估价大概是市场价的7成左右,也就意味着纳税基准额相对降低了。其次,房产的抵扣额更多,计算的基础抵扣额为「3000万日元+600万日元×法定继承人数」,超出的部分才征收遗产税。

举个例子:

假如用现金购买相当于市场价格为7000万日元的房产,老人去世后房子由2个孩子继承,那么作为遗产的房产评估价大概为5000万日元,需要纳税的部分即「5000万-(3000万+600万×2)」,最终核算下来仅为800万日元,适用的税率为10%。

如果老人有配偶,且是超过20年的夫妻的话,那么配偶可抵扣的免征部分更高达2000万日元,扣除后的金额大多都低于起征点了。

如果购买高层公寓的话,因为分摊的土地面积较小,相对评估额也会降低。如果该房产用于出租而不是自住的话,根据相关条款则评估额还有一定的减少。

而且在购买房产时,符合一定条件的前提下还有部分抵减税金的优惠政策,再考虑到遗产税问题,最终不少日本人为了避免高额的遗产税,都会选择购买房地产来达到降低遗产税的目的。在日本实际上也有超过四成的继承属于房地产继承。

如果父母将现金或房产直接赠送给儿女的话,则会涉及“赠与税”,与“遗产税”相似,也是“渐进式”纳税,税率为10%-55%(根据实际情况有部分扣除额,每年有一定的免税额)。

如果父母想资助儿女买房,最多只能支援2000万日元以下可享免税额,且必须在3月15日之前完成房产买卖交易,并且这项优惠福利只能使用一次。另外,父母每年可以给孩子免税部分的现金最多110万日元,也就是一次性最多资助2110万日元用于孩子购房可免税,超过的部分就需要征税了。如此看来,当财产一次性转移时,还是通过房产继承更合适一些。

日本买房如何解决遗产税问题?

不过对于外国人(没有加入日本籍的外国人),特别是父子双方或单方没有日本长期在留身份的外国人,如果父母准备让儿女继承日本房产,可以提前办理房产买卖手续,直接将房产过户给儿女即可。房产可以按以不高于原始价格进行交易,也无需缴纳高额房产收益增值税。仅需支付过户手续费和相关房产税等即可,交易成本就会相对低廉很多了。如果觉得自己办理过户手续太繁琐,也可以聘请专业的房地产中介机构代为办理,省心省事。

如果当初购买房产时,购买主体为公司,可以提前通过法人变更,将儿女变为公司新任法人,这样就只需支付相关法人变更的费用即可。当然也可以考虑在合适的时候将日本房产卖掉变现等多种方式方法,在这里就不一一列明了。

如上所述,外国人在日本投资房产比日本人更有优势,对于高额的遗产税的问题也有多重解决方案。所以,选择投资日本房产,在购置了日本优质房产的同时,还少了日本人后续的财务负担,不失是一项不错的投资选择。如有意购买日本房产,或想了解更多日本房产咨询,欢迎联系我们。

作者:小楹,发表于2020年11月06日


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