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日本移民房产投资攻略——中心大城市与地方小城市有哪些区别?

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随着国内房产所受的约束日益增多,部分投资者开始转换思路,瞄准了国外的房产市场,其中日本房产便受到了极大青睐。需要注意的是,投资日本房产,中心城市和地方城市的投资策略完全不一样。


移民日本买房

投资日本房产,不同地区的策略有所区别

其实除了像东京大阪这些核心都会区以外,还有很多投资客会选择在非都会去的地方都市进行投资,理由莫过于这些地方的投报率非常的高。这些非都会区域,郊区及乡下的地方,物件的投报率有时候可以达到惊人的15%,如果你是贷款来买物件,那你的回报率ROI, 甚至可以高达惊人的25%。也就是说4年,你的本金就回本了。

ROI就是你的收益除以投入的本金,其实和投报率的概念是一样的,只是一般我们房地产讲的投报率是指在没有贷款的前提下计算出来年收租,除以房价。而ROI是你有贷款,使用杠杆操作时候的角度,所计算出来的投报率。

举个例子,你在地方都市或者郊区买个5000万日元的一栋出租公寓。满租的时候,每年如果有500万日元的租金收入,那表面投报率就是10%。但如果你自备款1000万,贷款4000万,贷款20年,年利率2%,那么每年就是得还贷款约240万,本利摊还的计算方式下,留在你手边的现金就是大概有260万。


相比较你前期的预付款只出了1000万,你每年的现金流(也就是流入手中的现金)就高达260万,也就等于26%。260万÷1000万,那是不是顺利的话4~5年就回本了。

自备款:1000万。

每年都在手边的现金:每年租金500万-房贷240万=260万。

ROI:得手的现金260万÷自备款1000万=26%。

就这样1000万的本金,5年回本以后,你的物件也还可以持续帮你赚租金,甚至你也可以选择卖掉,看卖多少你就等于净赚多少。而又因为地方都市的房价比较便宜,因此适合资金比较不充足的投资客进场。因此日本也有许多专业投资客,根本不买都心的房产,反而专做这种地方都市ROI高的物件。

但是,租不租得出去还是个需要好好考虑的问题。

这些地方都是或者郊区的物件,有个潜在的陷阱。那就是日本虽然经济转好,但是日本整个国家的大趋势就是人口持续减少。人口一减少,而劳动力又一直往大都市去迁徙。因此乡下地方越来越没有人,没有人就没有人缴税,没有缴税地方政府就没有税收,没有税收就无法维持基础设施建设,然后又因为没有基础设施建设使得生活很不方便,这又让当地的人更没有留下来的意愿。

就这样恶性循环,导致日本有许多偏远地区,甚至面临了灭村的危机,这样你投资这里的物件光有极高的投报率,但实际上却完全做不出去,这样有用吗?



虽然从整体上看来地方城市是似乎碰不得,但是如果你能够从地方都市的局部区域中,找到人口有增加或者人口稳定的区域,其实反而是个投资的潜力区。不一定只有都心才是王道。换个角度想如果是当地人又很了解自己当地的环境变迁,那么不投资还真的很可惜,因为你比起外来的投资客更了解这个地方的市场,当然成功的机会也就比别人高很多。

地方区域的人口外流是既成事实,流入东京人口越来越多也是事实。加上东京还有政策服饰,奥运利多等等题材,因此房价相对安定的多,如果你是要求稳定但不多的租金报酬,以及未来房价增值保值,当然还是要买东京都心。如果你要求的是高额的现金流,而你也有办法让自己的房子满租,当然就去买地方的。4年就回本,到时候回本以后你继续出租最好,或者把它卖掉变现,这是怎么卖都是怎么赚的啊。由此可见,投资日本房产是一个非常值得信赖的选择。

作者:小楹,发表于2020年01月13日


移民太复杂,不知如何选择?

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