别只问“能否获批”，美国EB-5投资前必须弄懂的九件事｜双重安全深度指南
无论EB-5项目设计成什么样，可行性如何，咱们申请人心里最惦记的，说到底就是两件事："身份能不能稳妥拿到"和"投进去的钱安不安全"。
核心目标：绿卡与资金安全的双重考量
1 拿到美国绿卡
通过I-526E（临时绿卡）和I-829（永久绿卡）的审批
2 安全拿回本金
项目成功运营并按时返还投资款
实现基础
拿到绿卡的基础：项目必须为每个投资人创造10个全职就业岗位
拿回本金的基础：项目必须运营成功并按时还款
双重安全深度解析
身份安全
I-526E（临时绿卡）
审批核心在于申请人投资资金来源的全链路合规性，确保每一笔资金的来源能清晰追溯、有据可依。
I-829（永久绿卡）
审批关键在于申请人所投的项目能否满足移民局要求：为每个投资人创造10个全职就业岗位。
资金安全
项目需具备足额资金储备以确保建设顺利落地
项目需具备稳定的盈利前景与资产变现能力，通过运营盈利或资产出售实现资金回笼
法律文件需明确界定资金使用边界与还款责任，有效规避二次投资等道德风险
由此可见，项目的顺利建成、商业可行性、资产变现概率，不仅是达成就业创造目标（保障永久绿卡获批）的核心基础，更是实现资金回笼（保障本金返还）的关键前提——两者存在紧密的联系。
架构理解：看清"借款方"与"担保人"的关系
NCE
新商业企业
你的投资首先进入这个实体
区域中心
管理NCE的机构
连接投资人与项目的桥梁
JCE
创造就业企业
实际使用资金、开发项目的公司
你的角色
通过NCE以债权方式
将资金借给JCE
风险警示
你的投资本质上是贷款给开发商的项目。项目的成功与否，直接决定了你的还款前景和就业创造。
深度拆解：九大关键逻辑
锁定EB-5项目的核心价值，专业评估的立体化尽职调查
专业的项目评估，绝不是只看宣传册上的精美图片，而是要进行立体、深度的尽职调查。
投入近百万美元，想同时实现"拿到绿卡"和"收回本金"，下面这9个核心逻辑必须精准把握。
宏观经济与市场定位
考察项目所在区域的宏观经济趋势、人口流入、供需关系，以及项目定位的市场竞争力和稀缺性。
专业追问：
为什么这个项目在这个地段能成功？市场空置率和租金/售价趋势如何？
土地与合规风险
土地产权调查、环境污染历史审查、政府许可的到位情况及潜在诉讼风险。
专业追问：
所有的土地权利瑕疵、历史遗留问题是否已清除？
开发商实力与经验
开发商过往的EB-5成功经验、财务实力以及管理团队的行业资历。
专业追问：
开发商是否曾有EB-5项目失败或延期的记录？
成本与资金结构
施工预算成本的合理性、是否设立充足的预备资金、EB-5资金到位时间表及应对施工延期的风险对策。
专业追问：
如果项目成本超支，谁来补足资金？
收益与退出策略
专业的销售收入预测、NOI现金流测算、项目建成后的市场价值调查和明确的退出策略。
专业追问：
退出时机是否符合市场周期？退出策略是否能覆盖本金和合理利息？
融资结构与还款能力
开发商的自有资金占比、债务结构比例以及项目还债能力的压力测试。
专业追问：
如果项目收入不如预期，EB-5还款的优先级在第几位？
法律文件审查与限制
审查开发商与JCE之间复杂的LLC企业架构、确保合规性与合法性、合同中的退出条款限制是否合理。
专业追问：
投资人对项目的控制权或知情权体现在哪里？
退出风险评估与收购容量
项目的估值模型是否保守、产品在当地的市场容量和收购容量、开发商出售能力。
专业追问：
谁对项目进行独立估值？这个估值是否能覆盖所有债务？
项目"死亡"风险的极限测试
在极端情况下项目资不抵债的可能性、无法获得再融资的概率、这些风险发生的概率和对策。
专业追问：
最坏的情况下，投资人能收回多少本金？
核心洞察
EB-5投资的最高境界，不是选项目，而是选开发商、选团队。
项目的一切承诺——从创造就业的计算模型，到还款计划的财务模型，再到未来退出的估值模型——都是由"人"设计和执行的。
你投资的不是一块砖头，
而是开发商兑现承诺的能力。
EB-5投资深度解析 • 专业尽职调查指南
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