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疫情当下,希腊到底值不值得投资?

中国史上有六次购买房子的最佳机会

第一次2003年非典;第二次,2008年金融风暴;第三次2011年银行收紧;第四次2014年地产寒冬;第五次2016年楼市狂飙前夜;第六次是【现在】2020年的疫情投资人前天找我说,现在希腊,全世界都被疫情笼罩,不敢下手?

我给投资人的回复是,现在希腊是下手的好机会,为啥?

2020年希腊房产第一季度和第二季度数据统计:

据希腊银行从信贷机构收集的数据显示,与2019年同期相比,2020年第一季度,希腊房产价格增长了6.9%。根据修订后的数据,整个2019年,希腊房价平均年增长7.3%,而2018年的年增长为1.8%。

按房龄和地理区域划分的价格指标更具体地说,2020年第一季度与2019年同期相比的价格上涨情况是,“新”房(即房龄5年以内)的价格上涨了7.7%,而2018年的年增长率为2.0%。“旧”房(即房龄5年以上)的价格上涨了7%,而2018年旧房的房价年增长率为1.7%。

按地理区域分析的数据显示,2020年第一季度的房价与2019年同期相比,雅典上涨了10.6%,塞萨洛尼基上涨了5.5%,其他主要地区上涨了2.9%以及全国其他地区上涨了4.3%。

疫情当下,希腊到底值不值得投资?

2019年与2018年相比,同一地区的房价均价在全年四个季度里分别上涨了10.4%,7.0%,4.0%和4.6%。对于希腊全国所有城市地区来说,2020年第一季度的房产价格同比2019年增长了7.3%。而对于整个2019年来说,房价的平均年增长率达7.4%,2018年为1.8%。

值得注意的是,目前第一季度的数据全部基于新冠疫情导致的封锁措施开始之前进行统计测算得出。

疫情导致的封锁措施只是暂时分流了中国投资人的投资行为,而投资欲望不减反增。即便疫情导致中国投资人无法亲自登录希腊,但是投资行为尽管在疫情期间也在继续,所以你们认为是中国人把希腊房地产市场炒起来的这种说话是站不住脚的。希腊本身的房产市场具备潜力,潜力在哪里,最后一部分会和大家说明。

可以看出,疫情开始之前,希腊房地产市场的势头非常勇猛,若不是疫情打击,想必2020全年数据将突破新高,相当亮眼。

2020年第二季度房地产数据,纵览整体数据,同比2019年第二季度,希腊全国的房价涨势依旧稳定,其中某些地区的涨势几乎出人意料。

疫情当下,希腊到底值不值得投资?

由图可见,希腊全国2020年第二季度房价涨幅为4.8%,就阿提卡大区而言,涨幅排名前三的分别是雅典西部8.5%,比雷埃夫斯郊区7.5%和比雷埃夫斯7.1%。而雅典房价最贵地区非雅典南部莫属,以均价2600欧元每平米登顶,同比去年涨幅2.7%。

可以说,房价是判断地段优劣的最直接标准。所以,雅典南海岸的地段质量已无可争议。随着雅典旧机场Elliniko大型投资项目的动工以及后续一系列开发项目的跟进,雅典南海岸的房价将在今后很长一段时间内有着非常好的上升空间。

别看现在雅典南的房价已经最贵了,但是记住买房的金规铁律之一:房价越贵越涨。房价贵意味着什么,地段好,配套优,具备这些因素的房子,有不涨的道理吗?

另一方面,第二季度里涨势最猛的地区不是雅典,而是希腊第二大城市萨洛尼卡。说意外也不意外,随着黄金签证的推进,雅典之外渐渐走进人们的视线。而希腊第二大城市撒罗尼卡自然成为最新的关注热点,于是以17.9%的涨幅领跑全国。这就是为什么希腊投资移民要在2022年完成准入的提高。

再看全国的房租价格涨跌

疫情当下,希腊到底值不值得投资?

雅典房租涨势最猛的地区不再是市中心,而是雅典西部,以10.9%的涨幅登顶,雅典市中心租金价格则同比增长9%排名第二,势头依旧。就全国而言,撒罗尼卡外郊以16.9%的涨幅领跑。

2020年第二季度,是受新冠疫情影响最大的三个月,反映在希腊房价上,同比第一季度的6.9%的涨幅,第二季度放缓至4.8%,但也是在涨价,依旧维持住上涨趋势。好了,想必大家都了解2020年第一季度和第二季度希腊房价的趋势,结论:需求在增加,说明希腊房产市场给予投资人的信心是必然存在的,不管是经济因素促使带来的收入效应,还是人口总量与结构变化引起的人口效应还是住房影响的供求格局,投资人相信希腊的经济会发展,因此才会有投资行为。

未来希腊房地产市场的走势如何?

疫情过后,希腊房产的价格最先受到冲击的一定是中底层的房产,没有资产性收入的人,工薪阶层,忙着卖房子的人,要变现的人,要跌肯定先从中底层开始,中底层的资产能好吗?一定是烂区的房产。

抗跌性的区域还是抗跌,卖家不着急花钱,资产放着那里也不着急,希腊拿到的200亿欧元贷款,是要呈现效益的,这个200亿欧元是可以拉动2000亿欧元的投资。今年大家都在印钱,这些钱最终会到保值增值的财产上,买黄金或者买房产,买房子不能去平民窟区,因为收益是负的,希腊的赌场来了,好区的房子就涨,这是最基本的道理,这个时候要做好区房产地配置。

比如你有10000rmb买卡地亚,再加10000rmb就可以买到百达翡丽。百达翡丽就是可以保值的。希腊房产的两极分化端倪出现在哪里,债务违约导致房地产分化,为什么债务违约,经济不好,餐馆关门了,服务员小费没了,外出消费少了,交不起房租,就违约,房子不能还贷,变现处置资产,银行就会拍卖房产,所以只能发生在穷人身上。富人不会违约,因为大家要知道,任何一个社会成本一定是从下往上分摊,收益从上往下分配。工薪阶层能逃税吗?房子交税是肯定的。

欧盟给与希腊200亿欧元的贷款,这些钱大多数通过项目花出去,穷人能拿到贷款还是项目?不能,穷人只能吃救济,加上银行贷款2000亿欧元,希腊一个1000万人口的国家,花2000亿欧元的投资,关键不是平均分配,富人先分到,大主教先分到,大主教拿到钱不会去买穷人区的房子这是肯定的,所以希腊的豪宅会更豪,房产好区只会越来越好,投资至少选择中上区。

疫情的今天,希腊到底值得投资吗?

第一:现在的希腊房产市场依然的蠢蠢欲动,根据第一季度和第二季度的数据可以看出来,未来希腊投资者只会增加,不会减少。

第二:疫情的影响是存在的,影响带来的结果就是好区会越来越好,烂区会越来越烂。

第三:疫情的影响下,本来不可能有房源存下的好区,也可能会有房源出来,业主也需要现金流,且谈价是好机会,房东的心理预期毕竟不在最高峰的时候,因此现在就是你们常说的捡漏阶段。谁能成为捡漏王,看你们自己的把握。

第四:疫情期间涉及到希腊投资移民的政府部门效率相对高,对你的粉卡早日取得有帮助,不用排队是理论上成立的。

第五:最好的还有一个消息,汇率,现在的汇率比欧元最高点829低了整整90点个,用25万欧元核算,现在光汇率因素你要省10几万rmb.

作者:小楹,发表于2020年11月23日


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