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在新加坡买房,这些“坑”你必须要知道~

萝卜点评,新加坡说房事。今天我来说一说,在新加坡置业,需要避免的雷区。

地契太老的公寓不要买

第一点,地契太老的公寓不要买。 国内谈起老公寓,指的都是建成时间老。新加坡这边的情况有些差异,老不老,看的是地契。

在新加坡买房,这些“坑”你必须要知道~
新加坡美景

大家都知道,新加坡的公寓分永久和非永久地契。通过政府售地计划(GLS)卖出的公寓地皮一律都是99年地契,所以,目前市场上绝大多数是99年地契公寓。

这个99年地契的年限,从地皮卖出去的那一年就算起了。 

如果发展商拿到地就开始盖房子,正常情况下,三到四年房子盖好,建成年份和地契年份就会差个三到四年。也有财大气粗的发展商拿到地以后,在手里屯个四五年才开盘。再花个四五年建好。

建成时间和地契时间会差八到十年左右。下图某盘的例子,就是2008年拿地,2018年建成。

大家在买房前可以多留意一下,查一查地契年份。对于刚建好的新公寓来说,折损的地皮价值在房价上体现得并不明显。

大家都喜欢新公寓,会有很多的转手成交,遇到上升周期,房价还会上涨。但过了二三十年以后,屋主会突然发现:房子很难卖出去了。

为什么呢?我们先来看一个新闻。 

99年地契的私宅地皮,在地契年限到期以后,如果没有发展商出价购买地皮、重新发展的话——就会走向新闻里的结局,价值归零,收归国有。

这时候后悔也晚了。

对于本地买家来说,地契年份还决定了他们能不能使用公积金购房。

公积金局最新规定,少过20年地契的私宅房产,不可以使用公积金支付房款。

买家的年龄和剩余地契的年份加起来,必须超过95年,才可以不受限制地使用公积金支付房款。

什么意思呢?我们举个例子。

40岁的王先生,看中了一间还剩60年地契的老公寓。

60=100,超过了公积金局规定的95年。王先生使用公积金买房不受限制。 

25岁的小张,同样看中了这间还剩60年地契的老公寓。

25+60=85, 少过公积金局规定的95年。 

小张可以使用公积金买房,但用公积金还贷的额度会受到限制。 所以,对于25岁的小张来说,可能就会放弃购买这间60年地契的老公寓了。

规模太小的公寓不要买

第二点,规模太小的公寓不要买。 

新加坡房产市场上的公寓,有两个不同的英文词语,描述两种不同类型的公寓。Condominium,缩写Condo,指的是比较大规模的公寓楼盘。

Apartment,是比较小规模的公寓楼盘。

市区重建局(URA)对Condominium有严格的定义,要求楼盘面积至少达到4000平米,  至少80%的土地面积用于公寓设施。

Apartment,则不需要达到4000平米面积要求和设施要求。

萝卜这里提醒的,是面积特别小的Apartment,可能只有1000平米面积,整个楼盘十几二十户的那种小型公寓。

这种小型公寓在东海岸地带特别多,其实很多的户型设计和地点都很优越,房子盖得很漂亮,还是永久地契。

为什么建议不要买这种小公寓呢。

第一,因为没有成交价位参考,转手困难。

楼盘单位数目太少,可能一两年只有一笔转手成交的记录,起不到市场参考的作用,在房产市场周期变动的时候,买卖双方定价和出价都比较困难。很多买家在同一个区域搜寻房产时,大型楼盘里同时会有十几间、几十间符合条件的房子,买家选择的余地比较大。小型公寓楼盘只有一间挂出来。

买家时间有限的话,会选择直接略过小型楼盘,去看比较大的盘。

第二,集体出售难度大。发展商对好地段的地皮永远是感兴趣的。集体出售(Enbloc)是老公寓的一个非常好的出路。但想要成功的集体出售,有个先决条件在屋主这边。

楼盘所有的户主,签字同意集体出售的比率达到80%以上,才可以启动集体出售。对于只有十几二十户的小型楼盘来说,只要里面有那么一两家坚持反对集体出售的户主,这个楼盘想要集体出售就很困难了。 

判断学区房

第三点,楼盘是学区房,但楼盘里的你家不是学区房。 

新加坡的学区房的定义是学校一公里。所谓‘一公里’的范围,是严格的直线距离。以学校地点为圆心,在周围圈出来一个一公里的圆形。

看下图的例子,红色标识出来的区域是一公里,蓝色是一公里到两公里。

注意学区按照住宅楼划分,而不是以楼盘划分。 所以经常会出现同一个楼盘里,部分单元楼在一公里内,部分单元楼在一公里外。

楼盘是学区房吗?是啊。

楼盘里的所有单位都是学区房吗?这可不一定。

特别是和学校隔着几百米距离,拥有十几栋单位楼,上千个公寓单位的那种大型楼盘。

选好了单位,下定以前,一定要查自己家的单元楼。这样入学报名的时候才不会出现‘隔壁单元一公里,我家正好一公里外’的局面。

具体查询可以下载政府软件OneMap,信息罗列的很齐全。想要更省事省心,来找萝卜吧,不跟买家收费,带你避开大坑。 打完广告,咱们继续看下面一条。 

留意前后的大草地

第四点,前后通透无遮挡,窗下一片大草地……当心了。

新加坡是一个变化迅速的国家,发展速度很快。

新加坡又是个地皮很珍贵的国家,大好地段的地皮空着长草,是不大可能的。如果实地看房的时候,看到前后通透,窗下大草地,四面无遮挡的环境,先别急着高兴,查一下政府对周围空地的规划吧。

新加坡的规划发展信息非常的透明,通常会提前五年规划好了,按部就班地开始修建。最新的Master Plan 2019,大家可以去市区重建局的官网查询。

如果住宅周围的大草地预留着修公园啊,学校啊,居民设施啊,恭喜了。如果周围的大草地标明了橙色,代表住宅用途,那就要小心了。

一个没留意,几年后高楼平地起,无遮挡变成全遮挡。

圣淘沙岛的公寓不要投资

第五点,圣淘沙岛里的公寓,投资目的不要买。

圣淘沙岛是新加坡本地的旅游胜地,也是新加坡唯一一处外国人可以拥有别墅的区域。如果喜欢热带海风,喜欢周末出海,买圣淘沙岛的房产自住完全没有问题。

但如果如果以投资为主要目的,还是别买岛里的了。 新加坡政府规定,圣淘沙岛的私宅,外国人购买后仅供自住,不能出租。 

作者:小楹,发表于2020年07月06日


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