希腊买房须知;雅典多层公寓楼详解

1、希腊独立建国以后，希腊政府出于经济上的考虑，将城市中心区域的土地划分为较小的地块，每一个地块都可以作为「建筑用地」用于独立建房，并未曾考虑保留一部分土地作为公共空间与绿化。

2、1919年到1922年，希腊与土耳其发生战争，希腊战败后，大量居住在土耳其境内的希腊人来到雅典，导致雅典人口大幅增加。为了解决人口爆炸和住房紧张问题，希腊政府在1929年颁布《平行产权法》，利用民间力量解决住房问题，可以称之为「合作建房」——土地拥有者可以与建筑承包商合作，由建筑承包商出资，在其拥有的土地上建造多层公寓楼，用于出租或出售；建筑承包商向土地拥有者转让一定面积的公寓作为对价。这个时期建立的多层公寓楼，大部分是由受过良好教育的建筑师和承包商设计和建造的，无论是建筑质量和建筑审美，都很出色，很多公寓楼至今还在使用。

3、1948年希腊内战结束以后，大量农村人口涌入雅典，雅典人口在短时间内增长了一倍，导致雅典住房紧张问题更加突出。于是，在政府的默许下，雅典市民开始在自己拥有的土地上开始自主「搭建」房屋，一部分用于出租、一部分用于出售。在政府的默许下，这些自学成才的市民建筑师——大部分是希腊社会的中上阶层，掀起了一场自下而上的城市兴建运动，一大批缺乏设计、质量平平的多层公寓如雨后春笋般拔地而起。

4、1955年，希腊政府出台法规，允许之前已经建好的非法建筑通过一定程序即可实现合法化，这激发了更多希腊人购买土地，建设「多层公寓楼」用于出售。从此以后，一大批由「个人开发商」建设的「多层公寓楼」如雨后春笋般拔地而起，这些房子，普遍存在外观丑陋，内部结构不合理，建筑质量低劣等问题——1960年到1980年，20年的时间里，希腊城市人口所占比例，从55.9%提高到69.3%，这意味着超过100万名希腊人进入城市、进入雅典，进而催生了巨大的「多层公寓楼」租赁和购买需求。

5、同样在1955年，雅典市政府为了避免城市密度过高，出台了「建筑覆盖率不得超过70%」的法规。这并不能从根本上改变雅典人民「合作建房」的热情，只是稍微降低了一点容积率，增加了一点城市空地（绿地）。

6、平行产权法规定每一层的公寓所有者均不同，但却共享共治花园、门厅等各类公共空间。不同层数的公寓价位与档次的不同，导致不同阶层人士混居在同一栋楼内，形成「垂直社会分层」——和底层的公寓价格低廉，通常出租给移民与低收入人群；中层则通常居住着经济水平较好的雅典本地居民；而顶层的复式套间则被最富有的本地阶层占据。

7、雅典多层公寓楼的诞生与发展，与雅典城市化进程有着千丝万缕的联系。可以说，多层公寓楼和雅典城市构造两者间相互影响，最终造就了雅典同质化、碎片化的景观，但同时也让雅典成为欧洲城市中独一无二的自下而上发展出来的城市。

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