日本超强购房攻略,解决你90%的投资疑虑!

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日本房产投资

2020年,全球黑天鹅事件爆发,为了抵抗单一资产贬值带来的缩水效应,许多投资者开始寻求海外资产配置的机会,在众多海外投资项目中,日本房产近年来受到中国投资者的格外关注。


日本房产投资门槛不高,适合高中低多元客户。但是,还是有很多人对投资日本房地产都有一些误解,今天楹进集团根据日本房产投资特点总结了以下Q&A,来解答大家的一些疑虑。

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1.日本房产的投资优势?

1. 日本各大赛事的举办,如奥运会,G20峰会,大阪赌场的建立都能让房价有翻几番的机会。

2. 日本房地产交易透明,法律健全,对海外投资者没有限制。

3. 日本房产为永久产权,且无公摊。

4. 日本租赁市场稳定,出租率和回报率高。

5. 日元作为世界避险货币之一,资产配置保值性强。

6. 大阪推出的观光立国政策,旅游人数倍增,租赁需求上涨。
7. 对比欧美,日本与中国文化背景相似,距离近,时差少,治安好,且教育医疗水平世界领先,适合投资和自住。

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2.外国人能否在日本购买房产?

目前日本法律没有限制外国人来日本购房,而且购买的房产也是永久产权,且其税费也与日本人购房一致,并且不会审查投资人的购房资金来源。

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3.在日本购房需要准备的材料有哪些?

国内购房的投资人需提交护照复印件、个人印章和公证书。办理公证时,需要本人带好身份证、户口本去任意一家公证处办理,如果不在户籍所在地,部分地区还要求出示暂住证或居住证。公证办理周期通常5个工作日,加急3个工作日。各地公证处对所需材料、办理时间、收费标准可能略有区别。

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4.日本购房流程是什么?

以一户建为例:选定房产,缴纳1.5%宅建士费锁定房产,签署购房协议,3周内预约宅建士视频签署购房合同并缴纳首笔房款(注:不同房产交付比例不同),房产开始翻新,约6个月房产翻新完成,缴纳尾款并过户,申请民宿牌照,按时拿租金收益。

如若投资人选择自住则无需申请民宿牌照。

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5.本人必须赴日签约及办理过户吗?

在日投资从买房到日后管理都提供一条龙服务,本人可以不用来日本。可以通过视频签约,过户由日本司法书士去法务局替投资人办理。

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6.日本购房时有哪些费用?

除去房款外,在日本购房需要缴纳印花税,登录免许税,不动产取得税,司法书士费。所有税费会由税理士根据房产信息出具,税费透明,投资人无需担心。

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7.房子持有成本有哪些?

在日本持有房产,每年交固定资产税、都市计划税。

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8.卖房时需要的费用?

印花税,中介费,转让所得税,所得税税率是5年内卖出差价的30%,5年后卖出差价的15%。

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9.日本购房后,后期如何出租?

当在日本买房后,暂时不想自住,或原本就打算用于投资,这时,如何对所购买的房产进行管理就是重中之重。对于这个需求,可以委托给专业后期管理服务的日本公司,包括租赁管理、收取租金、招租、与租客沟通、各项缴费、财务报告、修缮等各项服务。无论买家身在哪里,均可以免去后顾之忧,放心收租。

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10.日本购房是否可以砍价?

日本房产市场制度完善、健全,价格也非常透明,日本卖房时几乎都会有评估机构按照市场情况给出售价,不会出现虚报价格的混乱状况,因此可砍价的空间非常小。

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11.日本房产质量以及抗震性如何?

日本房产无论是新房还是二手房均为精装修交房、厨卫家电齐全,报价均以使用面积计算,阳台不计算在房屋面积内并且不收取费用。日本虽然是多地震国家,却能做到将地震伤亡降到全球较低的水平。1982年以后建成的房产均符合日本建筑法例的耐震标准,最低防震标准为7级以上。买房时也可选择加入地震、火灾保险。万一真的遇到因为地震而影响房产结构,保险公司会赔偿新建楼房,这对于投资者来说也是很合算的,但发生率极低。

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12.租金怎么给投资人?

外国人不可以在日本开户,所以租金要打到投资人海外的账户,也可以赴日游玩时到中介公司领取。租金汇款手续费由购房人承担。如若办理经营管理签证的投资人则可以在日本开户,租金汇往投资人的日本账户。一般情况下是每半年返还一次租金,但不同项目情况不同。

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13.买房就可以办理日本经营管理签证吗?

办理经营管理签证投资人需要满足:
1. 年满20周岁。
2. 无日本犯罪记录。
3. 购买具有运营属性的日本房产(带民宿牌照)。
4. 以公司名义持有房产(公司注册资本金不低于500万日元)。

5. 配偶及20周岁以下单身,经济不独立子女可取得家族滞在签证。

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这几年,日本越来越受到国人的青睐,赴日旅游、留学求职的人络绎不绝, 移民日本也变成了大家非常关心的话题。但稍微有点了解的人都知道:日本并不是一个传统移民国家。不是投资买房就能获取永久居留或者入籍的。

移民日本


移民日本,大多数情况下指的是获得日本的永久居留权。而成功获得日本永久居留权,也绝对不是一件容易的事情,早期来日本定居必须取得工作签证,或者结婚的方式,才能申请日本永驻或定驻。

然而随着日本的人口老龄化以及少子化问题越来越严重,日本的劳动人口开始出现了很大的缺口。这一现状迫使日本更改了外国经营者在日本的认定居留资格,且对商业投资的移民政策逐步放宽。目的就是为了吸引外国人来日投资、定居进而解决人口不足的问题。

日本政府为了促进国内经济发展,吸引外国高级人才,在2012年开始导入【高度专门职】签证,采用积分制的方式。针对申请人的“教育、就业经历、年收入”等事项进行评分,达到70分以上便可申请高级人才签证,并优先处理入境日本事宜。

高级人才签证通过积分制来评定申请标准,分别根据申请人的年龄、工作年限、年收入、学历等指标进行评分。日本法务省规定,通过高度人才打分表,评分在70分以上,就可认定为高度人才,申请永住所需的在日居住年数缩短为3年;而评定在80分以上,可以一年转永住。

日本高级人才经营管理者签证


医疗福利

幼儿:15岁以下孩子医疗费全免,包括疫苗费等,免费申请孩子的健康保险,取得儿童的医疗证和健康保险卡后即可享受所有福利。

成人:医疗保险按个人收入的8%缴纳,不足部分由政府补贴。凡参加医疗保险所产生的医疗费用,日本政府会负担70%,自己只需要负担医药费的30%即可。

高龄:70岁及以上,医药报销80%;75岁及以上,医药报销率高达90%;达到定期入院检查的疾病,例如癌症等大病医药报销可达90%。

其他:根据收入以及医疗费封顶的制度,如果一个人一个月的医药费个人负担部分超过了8万日元(约4800人民币),那么超出的部分不管多少,全部由政府承担。


生育福利

产假补贴:休产假期间也可以正常拿工资。果企业不出这笔钱,政府便会提供补助,补助金额是按照休息的时间来计算的。

母子手册:怀孕中的妈妈会领取到母子手册。其中会包含产前产后的体检、孩子疫苗接种、成长数据等事关母子身心健康的一切医疗保健事项。

受诊券:全名叫“妊娠健康诊查受诊票(14回)”是日本政府为了减轻孕妇的经济负而提供的福利保障。可以减免常规孕检项目的费用,一共可以使用14次。

国家养育金:0至3岁,每个孩子可领取1.5万日元(约合人民币980元)/月的补贴,3岁到小学毕业,每个孩子可领取1万日元(约合人民币650元)/月的补贴,第三胎能拿到1.5万日元/月的补贴;小学毕业到15岁,每个孩子可领取1万日元/月的补贴。除了国家养育金,还有地区政府养育金。


教育福利

幼儿:自日本2019年10月日本生活的所有日本人外国人纳税人的孩子,3-5岁的保育园、幼儿园所有费用全部免费。

青年:符合条件的在日生活外国人子女就读公立中小学学费全免(书本费校服费等除外)。

成人:日本高等教育的免费化也将从2020年度起实行,将向大学、短期大学、专门学校等低收入家庭的学生进行补助,发放无需返还的补贴型奖学金。


其他福利

养老补贴:国民只要按规定缴纳保险费,到法定养老年龄后,就可以领取老龄基础年金,其中残疾人可以领取残疾人年金,其遗属可以领取遗属年金。

失业补贴:只要在上家公司有加入失业保险,并且成为被保险人6个月以上,原则上都符合领取失业保险的资格。根据工作年限,最少能领取三个月的失业保险。保险费是根据失业人的年龄工作年限及上份工作的工资来算的。但是也会根据离职理由拿到的保险费会不同。

低保补贴:20岁以上的居民,包括在日外国人,收入低于基本生活水平的家庭可以享受生活保护,相当于国内的低保制度(补贴金额根据地方政府政策会有所不同)。日本有“低保”福利,所以日本没有真正的乞丐。

单亲补贴:单亲家庭儿童,在孩子18岁之前,1胎每月补贴4万2330日元(约2800元人民币),2胎补贴5万2330日元(约3400元人民币),3胎5万8330日元(约3800元人民币)。

残疾人福利:残疾人每个月政府有补贴,保证最低限度的生活。还有无数的残疾人对应设施,甚至是交流讲座,心理指导,各种残疾器具的辅助,介护服务,还可以申请各种税、赠与税、遗产税、住民税、汽车税、水费的减免等等。

健康检查:满一定岁数的政府每年或者每两年会邀请参加健康体检或者癌症筛查。体检全免费,癌症筛查费用一个项目大约在几十块人民币左右。具体的检查项目和收费情况,根据居住所在的地区不同,也会略有区别。

新冠肺炎期间日本政府还增设了现金补助,企业员工一天最高发放8330日元补助,每户最多10万日元且另有10万日元无息贷款。



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