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日本的房产持有成本到底有多高?会高到怀疑人生吗?


日本是一个高税赋高福利国家,这是不少人对于日的第一印象。有传言说在日本买房持有成本高,因为税费很高,很多人就是因为持有成本高而不敢买房。那么,日本房产的持有成本真的如传言中的那么高吗?是成为日本人不买房的主要原因吗?日本房产的持有成本都包括哪些呢?



固定资产税和都市计划税


在日本购买房产后,无论业主是哪国人,均会以房产即土地及建筑物等固定资产为征税对象,每年都有缴纳固定资产税和都市计划税的义务。有时这两个税项也被合称为“固都税”或“持有税”征税标准是以当地的评估价而非交易价格,自每年的1月1日为周期缴纳。每个房子因面积、地点、建筑年代等因素的不同,固定资产评估价格也不同。一般固都税每3年会调整一次,根据物业品质及种类等的不同,每年的固都税从几万日元到几十万日元等的都有,以业主最终收到的税额通知单上标明的价格为准


固定资产税的税率为征税标准额的1.4%

都市计划税的税率为征税标准额的0.3%左右


在满足一定的条件下,征税额可以享有相应的优惠政策

管理费和修缮基金(公寓)


在购买公寓时,除了售价外,我们还会知道每个月需要交纳的管理费和修缮基金的收费标准,这个费用类似国内的物业费和大修基金管理费会支付给入驻公寓楼的专业管理团队,而修缮基金则会用于公寓楼楼体的维修和养护。这两项费用均由业主承担,管理公司会对所入驻的物业进行维修、维护等运营管理,维护较好的物业也得益于专业的管理,将来会有利于房产的增值。


在日本,每个公寓的管理费和修缮基金收费标准不同,根据物业的不同,每个月从几千日元到几十万日元的费用都有,在购买公寓时可以关注一下。

维修费用(一户建)


一户建由于不用聘请管理公司,也无需交纳管理费和维修基金,不过在房屋出现问题,比如需要更换灯泡、修理围栏时,就需要自己承担相应的维修费用。如果为了省钱,业主也可以自己动手修理。


一般一户建的房子在居住了一定的年限后,许多日本家庭就会考虑重新装修房子、更换设备等,包括更换壁纸、更换水管、粉刷外墙等。维护得较好的房子会看起来历久弥新,而疏于养护的房子则比较容易显旧。当房屋需要进行大修重装时,根据工程标准的不同,修缮费用从几百万日元至上千万日元不等


所以,一户建的房产维护的好坏完全取决于业主对房屋的关注程度。因此,也有一些业主会选择在房屋需要大修前将房产卖掉,如果您想购买二手一户建,请尽量进行实地考察并询问维修维护情况。


举个例子:


日本房产类型多种多样,固都税税额等几乎一户一价,在购房前可以通过区域内类似的房产作为对比,从而估算出大概的“固都税,但最终具体金额还是以交税通知单为准。为了更便于理解,以一个房产实例来计算一下持有成本的大概金额。

例:某新建高级公寓

位置:东京都23区中的板桥区,

距车站:步行10分钟以内

建筑年代:2020年竣工

公寓面积:70平方米左右(无公摊)

户型:3居室(3LDK)

售价:约为6千万日元左右

管理费及修缮基金:约2.2万日元/月

固都税:约为15万日元/年

持有成本:合计约40万日元

(约合2.6万人民币)

*(以上费用均为估算值)


这几年,日本越来越受到国人的青睐,赴日旅游、留学求职的人络绎不绝, 移民日本也变成了大家非常关心的话题。但稍微有点了解的人都知道:日本并不是一个传统移民国家。不是投资买房就能获取永久居留或者入籍的。

移民日本


移民日本,大多数情况下指的是获得日本的永久居留权。而成功获得日本永久居留权,也绝对不是一件容易的事情,早期来日本定居必须取得工作签证,或者结婚的方式,才能申请日本永驻或定驻。

然而随着日本的人口老龄化以及少子化问题越来越严重,日本的劳动人口开始出现了很大的缺口。这一现状迫使日本更改了外国经营者在日本的认定居留资格,且对商业投资的移民政策逐步放宽。目的就是为了吸引外国人来日投资、定居进而解决人口不足的问题。

日本政府为了促进国内经济发展,吸引外国高级人才,在2012年开始导入【高度专门职】签证,采用积分制的方式。针对申请人的“教育、就业经历、年收入”等事项进行评分,达到70分以上便可申请高级人才签证,并优先处理入境日本事宜。

高级人才签证通过积分制来评定申请标准,分别根据申请人的年龄、工作年限、年收入、学历等指标进行评分。日本法务省规定,通过高度人才打分表,评分在70分以上,就可认定为高度人才,申请永住所需的在日居住年数缩短为3年;而评定在80分以上,可以一年转永住。

日本高级人才经营管理者签证


医疗福利

幼儿:15岁以下孩子医疗费全免,包括疫苗费等,免费申请孩子的健康保险,取得儿童的医疗证和健康保险卡后即可享受所有福利。

成人:医疗保险按个人收入的8%缴纳,不足部分由政府补贴。凡参加医疗保险所产生的医疗费用,日本政府会负担70%,自己只需要负担医药费的30%即可。

高龄:70岁及以上,医药报销80%;75岁及以上,医药报销率高达90%;达到定期入院检查的疾病,例如癌症等大病医药报销可达90%。

其他:根据收入以及医疗费封顶的制度,如果一个人一个月的医药费个人负担部分超过了8万日元(约4800人民币),那么超出的部分不管多少,全部由政府承担。


生育福利

产假补贴:休产假期间也可以正常拿工资。果企业不出这笔钱,政府便会提供补助,补助金额是按照休息的时间来计算的。

母子手册:怀孕中的妈妈会领取到母子手册。其中会包含产前产后的体检、孩子疫苗接种、成长数据等事关母子身心健康的一切医疗保健事项。

受诊券:全名叫“妊娠健康诊查受诊票(14回)”是日本政府为了减轻孕妇的经济负而提供的福利保障。可以减免常规孕检项目的费用,一共可以使用14次。

国家养育金:0至3岁,每个孩子可领取1.5万日元(约合人民币980元)/月的补贴,3岁到小学毕业,每个孩子可领取1万日元(约合人民币650元)/月的补贴,第三胎能拿到1.5万日元/月的补贴;小学毕业到15岁,每个孩子可领取1万日元/月的补贴。除了国家养育金,还有地区政府养育金。


教育福利

幼儿:自日本2019年10月日本生活的所有日本人外国人纳税人的孩子,3-5岁的保育园、幼儿园所有费用全部免费。

青年:符合条件的在日生活外国人子女就读公立中小学学费全免(书本费校服费等除外)。

成人:日本高等教育的免费化也将从2020年度起实行,将向大学、短期大学、专门学校等低收入家庭的学生进行补助,发放无需返还的补贴型奖学金。


其他福利

养老补贴:国民只要按规定缴纳保险费,到法定养老年龄后,就可以领取老龄基础年金,其中残疾人可以领取残疾人年金,其遗属可以领取遗属年金。

失业补贴:只要在上家公司有加入失业保险,并且成为被保险人6个月以上,原则上都符合领取失业保险的资格。根据工作年限,最少能领取三个月的失业保险。保险费是根据失业人的年龄工作年限及上份工作的工资来算的。但是也会根据离职理由拿到的保险费会不同。

低保补贴:20岁以上的居民,包括在日外国人,收入低于基本生活水平的家庭可以享受生活保护,相当于国内的低保制度(补贴金额根据地方政府政策会有所不同)。日本有“低保”福利,所以日本没有真正的乞丐。

单亲补贴:单亲家庭儿童,在孩子18岁之前,1胎每月补贴4万2330日元(约2800元人民币),2胎补贴5万2330日元(约3400元人民币),3胎5万8330日元(约3800元人民币)。

残疾人福利:残疾人每个月政府有补贴,保证最低限度的生活。还有无数的残疾人对应设施,甚至是交流讲座,心理指导,各种残疾器具的辅助,介护服务,还可以申请各种税、赠与税、遗产税、住民税、汽车税、水费的减免等等。

健康检查:满一定岁数的政府每年或者每两年会邀请参加健康体检或者癌症筛查。体检全免费,癌症筛查费用一个项目大约在几十块人民币左右。具体的检查项目和收费情况,根据居住所在的地区不同,也会略有区别。

新冠肺炎期间日本政府还增设了现金补助,企业员工一天最高发放8330日元补助,每户最多10万日元且另有10万日元无息贷款。

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作者:小楹,发表于2020年11月10日


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